wohnung retten

Wenn Ihre Mutter bereits 86 ist, denken sind Sie mit einer Erbschaftsplanung unter sozialversicherungsrechtlichen Gesichtspunkten SEHR spät daran.

Ich gehe davon aus, dass Ihre Mutter wenn diese nur über eine AHV-Rente und über eine Eigentumswohnung verfügt nicht in dermassen günstigen finanziellen Verhältnissen, dass Sie gemäss Zivilgesetzbuch verpflichtet wäre Ihre Schwester zu unterstützen. Somit gelten diese Zahlungen von 500 pro Monat als Schenkungen. Vermögen das verschenkt wurde vermindert sich jedes Jahr ab dem zweiten Jahr nach der Schenkung um 10'000 Franken pro Jahr. Das bedeutet, dass bei einem Antrag auf Ergänzungsleistungen, wennn die Zahlungen von 500 Franken pro Monat als Schenkung betrachtet werden, die 6'000 Franken, die im letzten Jahr an ihre Tochter verschenkt wurden und die 500 Franken im aktuellen Jahr bis zum Monat der Anmeldung für die Ergänzungsleistungen ins Vermögen wieder eingerechnet werden.

Ich hoffe das Sozialamt, weiss dass Ihre Mutter Ihre Schwester monatlich mit 500 Franken unterstüzt. Das ist meldepflichtig. Das Sozialamt kann die Sozialhilfe kürzen, weil ihre Schwester von Ihrer Mutter unterstützt wird.

Ich rate also schwer davon ab, dass Ihre Mutter weiterhin freiwillig 500 Franken pro Monat an Ihre Schwester zahlt. Ihrer Mutter könnten deswegen später die Ergänzungsleistungen zur AHV gekürzt werden und Ihre Schwester hat wahrscheinlich ohnehin nichts davon, da ihr das Sozialamt die Sozialhilfe einfach um diesen Betrag kürzt, wenn es von diesen Zahlungen erfährt (und ausserdem einen Teil der in der Vergangenheit bezahlten Sozialhilfe zurückfordert).

Wenn Ihre Mutter wegen hoher Altersheimkosten Ergänzungsleistungen zur AHV beantragt, werden Ihrer Mutter sämtliche Schenkungen, die Sie je in ihrem Leben gemacht hat einschliesslich sämtlicher Vermögensreduktionen bei denen sie nicht nachweisen kann, dass diese gegen eine gleichwertige Gegenleistung erfolgt sind als fiktives Vermögen angerechnet. Jener Teil des Vermögens einschliesslich des fiktiven Vermögens (auf das verzichtet wurde) der 37'500 Franken übersteigt wird dann ein Zehntel oder je nach Kanton bis zu ein Fünftel bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen als Einnahme angerechnet, welche die Höhe der Ergänzungsleistungen kürzt. Die Eigentumswohnung wird dann zum Verkehrswert bewertet, wenn ihre Mutter nicht mehr darin wohnt, sondern im Alterheim wohnt. In manchen Kantonen wird statt dem Verkehrswert der Repartitionswert genommen (entspricht im Kanton Bern dem Steuerwert).

Ihre Schwester hätte von dem Erbe ohnehin nicht viel, da sie aus dem Erbe die Sozialhilfe wieder zurückzahlen muss und dann keinen Anspruch auf Sozialhilfe mehr hat wenn sie das Erbe erhält bis sie dieses Vermögen aufgebraucht hat. Ich hoffe Ihre Schwester schafft es von der Sozialhilfe wieder wegzukommen.

Was könnte man machen?

Man könnte ein Testament erstellen, in dem Ihre Schwester auf den Pflichtteil heruntergesetzt wird, sodass die anderen Erben (nur Sie wenn dies die einzigen beiden Kinder sind) mehr erhalten.

Ihre Mutter könnte Ihnen die Eigentumswohnung übertragen und man könnte im Vertrag vereinbaren, dass Ihrer Mutter ein lebenslängliches Wohnrecht an der Eigentumswohnung hat. Der über die Lebenserwartung Ihrer Mutter kapitalisierte Wert des lebenslänglichen Wohnrechts reduziert die Höhe des Vermögens, das bei einer Berechnungen der Ergänzungsleistungen als Verzichtsvermögen angerechnet wird (angerechnetes Verzichtsvermögen = Vermögen das wegegeben wurde - Wert des lebenslänglichen Wohnrechts - Wert der monatlichen Zahlungen von 500 Franken pro Monat - 10'000 Franken pro Jahr ab dem zweiten Jahr nach der Übertragung der Wohnung). Ich hoffe, dass Ihre Mutter noch lange nicht ins Pflegeheim muss. Wen Ihre Mutter pflegedbedürftig wird, sollten Sie so lange es geht versuchen Ihre Mutter zu Hause zu pflegen. Wenn Sie persönlich Arbeiten für Ihre Mutter erledigen (z.B. sich um ihre Steuererklärung kümmern, Einkaufen gehen, Pflegeleistungen erbringen, etc.) sollte im Vertrag für die Übertragung der Eigentumswohnung ausdrücklich drinnen stehen welche Leistungen Sie persönlich oder eine Person welche diese Leistungen auf Ihre Kosten als Sohn für Ihre Mutter erbringt als Gegenleistung für die Eigentumswohnung für Ihre Mutter zu erbringen haben, dass für diese Leistungen Abrechnungen mit dem Stundenaufwand gemacht werden und mit welchem Stundensatz (Preis pro Stunde) diese Leistungen bewertet werden. Jede Gegenleistung welche Sie für die Wohnung erbringen müssen reduziert den Wert des Verzichtsvermögens, der später die Ergänzungsleistungen Ihrer Mutter kürzt.

suzuki

Ein paar Antworten auf deine Fragenfindest du in den nachfolgenden Link vom Beobachter:

Die letzten Lebensjahre sind oft die teuersten:

http://www.beobachter.ch/dossi…fuer-die-pflege-im-alter/

Die Last der Pflegekosten.

http://www.beobachter.ch/geld-…ie-last-der-pflegekosten/

Wie verschenkt man ein Haus

http://www.beobachter.ch/wohne…-verschenkt-man-ein-haus/

Weil deine Mutter schon 86 Jahre alt ist, wird es vom Vermögen von dieser Eigentumswohnung nicht mehr viel zu retten geben.

Als erstens sollte deine Mutter, wie vom Sozialversicherungsberater empfohlen, deine Schwester auf den Pflichtteil runtersetzen. Vom Pflichtteil wo sie erben wird, muss sie danach ihre Schulden beim Sozialamt zurückbezahlen. Danach hat sie erst wieder Anrecht auf Sozialhilfe wenn ihr Vermögen nicht höher als 4'000 Franken ist.

Ich gehe davon aus, dass deine Mutter zusätzlich zu ihrer AHV-Rente auch noch eine PK-Rente bezieht. Von der AHV-Rente die max. 2‘340 Franken pro Monat betragen könnte, kann sie deiner Schwester ganz bestimmt nicht jeden Monat 500 Franken schenken plus ihre eigenen Lebenskosten bezahlen.

Sie wohnt nicht gratis in ihrer schuldenfreien Eigentumswohnung. Da fallen je nach Alter der Wohnung Reparatur- und Erneuerungskosten an. Dann muss sie auch noch in den Erneuerungsfond der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft Geld einbezahlen, plus anteilmässig an die Verwaltungs- und Hauswartkosten etc. et.

Allein die üblichen NK ohne Reparaturkosten betragen schnell mal zwischen 400-500 Franken pro Monat. Hätte sie nur eine AHV-Rente blieben ihr für ihre eigenen Lebenskosten nach Abzug der Schenkung an ihre Schwester und den KK-Prämien vermutlich keine 1'000 Franken mehr um ihre übrigen Lebenskosten bezahlen zu können.

Aus meiner Sicht wären die drei Nachfolgenden Möglichkeiten für dich prüfenswert um die Finanzierung vom Altersheim/Pflegeheim sicherzustellen:

1. Variante: Die Eigentumswohnung vermieten und prüfen, ob sie mit den Mietzinseinnahmen, ihren Renten, den Kostenbeiträgen aus der obligatorischen und evtl. aus Zusatzversicherungen diese Kosten bezahlen könnte. Hinzu kämen im Pflegeheim noch Hilfslosenentschädigungen. Diese sind unabhängig von ihrem Vermögen.

2. Variante: Dich beim Haus und Grundeigentümerverband erkundigen, wie tief der Verkaufspreis evtl. unter dem amtlich geschätzten Verkehrswert an dich sein dürfte, damit er vom Steueramt anerkannt wird. Bei vielen Immobilien liegt der Verkehrswert je nach Ortschaft, Quartier, Autoverkehr, nähe der Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc. etc. weit unter dem später möglichen Verkaufswert und dieser Gewinn wäre gerettet.

Somit könnte deine Mutter auch wesentlich Steuergeld sparen. Beim Verkauf wird geprüft wie teuer das diese Wohnung gekauft worden ist, wie viel Geld danach als Wertvermehrende Investitionen getätigt wurden und der Rest muss als Gewinn versteuert werden.

Hier ein Beispiel welche Kosten bei einem Verkauf Anfallen: Ich habe vor ca. 18 Jahren eine Eigentumswohnung verkauft (Kaufpreist 1969 Fr. 98'000 Verkaufserlös 1995 Fr. 350'000) und musste aus dem hohen Gewinn auch sehr hohe Gewinnsteuer in einem fünfstelligen Betrag bezahlen. Sogar Kirchensteuern musste ich aus diesem Gewinn bezahlen! Der Rest von diesem Geld habe ich meiner Tochter verschenkt und dafür musste ich 7% Schenkungssteuer bezahlen. Hinzu kamen dann noch die Kosten für das Grundbuchamt, die der Käufer bezahlen musste, die wir aber wie es üblich ist, je zur Hälfte bezahlt haben.

Ganz wichtig ist, dass bei einem Verkauf auf dem Grundbuchamt hieb und stichfest im Kaufvertrag, der im Grundbuchamt eingetragen wird, die spätere Bezahlung der Gewinnsteuer durch deine Mutter sichergestellt wird.

Es ist schon vorgekommen, dass Verkäufer die Gewinnsteuer später infolge Konkurs nicht bezahlen konnte und der Käufer diese nachträglich bezahlen musste. Das könnte evtl. bei dir eintreffen, wenn das Geld von deiner Mutter für die Kosten vom Pflegeheim aufgebraucht wären, bevor sie die Steuerrechnung bekommt. Diese Rechnung würde das Sozialamt nicht bezahlen und das Steueramt würde diese bei dir einfordern.

Du siehst, man wird bei einem Verkauf oder Schenkung oder Erbschaftsvorbezug (4%) so richtig zur Kasse gebeten und alle diese Kosten (plus evtl. noch weitere die ich in der langen Zwischenzeit vergessen habe) musst du resp. deine Mutter bei einem Verkauf, Erbschaftsvorbezug oder Schenkung miteinkalkulieren.

3. Variante: Deine Mutter überträgt dir diese Eigentumswohnung. Diese Variante hat dir der Sozialversicherungsberater bereits erklärt. Das wäre mit Abstand die beste Variante, wenn deine Mutter nicht schon 86 Jahre alt wäre.

Ich rate davon ab die Eigentumswohnung von der Mutter zu kaufen ohne die steuerlichen Konsequenzen vorher an Hand des kantonalen Steuerrechts sehr genau überprüft zu haben.

Im Normalfall fällt bei einer Erbschaft oder eine Schenkung des Hauses oder bei einer gemischten Schenkung wo eine Gegenleistung durch Gewährung eines lebenslänglichen Wohnrechts und sonstiger Gegenleistungen erbracht wird, KEINE Grundstückgewinnsteuer an, solange der Empfänger ein direkter Nachkomme ist. Viele Kantone haben den Erbschaftssteuersatz bei Erbschaften an direkte Nachkommen (Söhne und Töchter) auf Null gesetzt.

Solange die Mutter zumindest das Wohnrecht an der Eigentumswohnung hat und noch in der Wohnung lebt, wird sie weiterhin je nach kantonalem Steuerrecht den Eigenmietwert versteuern bei der Einkommenssteuer versteuern müssen und den Wert der Eigentumswohnung als Nutzniessungsvermögen bei der Vermögenssteuer versteuern müssen. Wahrscheinlich ist die Grundstückgewinnsteuer weit höher als das was die Mutter an Einkommensteuer und Vermögenssteuer bezahlen muss, wenn Sie die Wohnung behält oder wenn Sie die Wohnung mit einer gemischten Schenkung überträgt.

Zudem könnte die Durchführungsstelle für Ergänzungsleistungen zur AHV/IV ohnehin die Angemessenheit des Kaufpreises anfechten und einen Teil als Verzichtsvermögen wieder anrechnen, das die Höhe der Ergänzungsleistungen der Mutter kürzt.

Wurde schon überprüft, ob die Mutter Anspruch auf Prämienverbilligungen für die Krankenkasse hat?

Die Auskunft von snoopy44, dass eine Hilflosenentschädigung der AHV bei Pflegebedürftigkeit der Mutter nicht von der Höhe des Einkommens und Vermögens der Mutter, sondern nur von Ihrer Pflegebedürftigkeit abhängt ist korrekt. Wenn die Mutter alllerdings im Pflegeheim lebt und ihr auf der Rechnung des Pflegeheims die Kosten für die Pflege verrechnet werden, wird die Hilfslosenentschädigung bei der Berechnung der Höhe der Ergänzungsleistungen voll als Einnahme angerechnet und kürzt die Höhe der Ergänzungsleistungen (ist wenn man im Pflegeheim lebt also ein Nullsummenspiel).

Wenn die Mutter im Pflegeheim lebt und die Ergänzungsleistungen nicht zur Finanzierung ausreichen, kann man die Wohnung entweder vermieten und die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten heranziehen oder man kann einen Hypothekarkredit auf die Wohnung aufnehmen und damit die Pflegekosten finanzieren. Es ist ratsam bei verschiedenen Banken Angebote einzuholen wieviel man an Hypothekarzinsen bezahlen müsste (z.B. Raiffeisenbank, Migros Bank, Kantonalbank, Bank Coop, etc.).

Sozialversicherungsberater

Und ich empfehle suzuki, sich weder auf deine Beratungen noch auf meine voll und ganz zu verlassen, sondern sich vom Haus und Grundeigentümerverband beraten zu lassen. Oder von einem Notar mit guten Kenntnissen im Erbschaftswesen.

Sie hat jetzt auf Grund von dem was der Beobachter in den oben eingefügten Links zu diesem Thema schreibt, plus das was wir zwei User dazu ergänzt haben einen Grundbegriff über die verschieden Möglichkeiten, was sie und ihre Mutter tun könnten.

Selbstverständlich kann sie einen fünfstelligen Betrag an Steuern sparen, wenn ihre Mutter schon bald sterben sollte.

Es ist ebenso gut möglich, dass sie noch ein paar Jahre lang im Pflegeheim gepflegt werden muss, und dann schmilzt ihr Vermögen weg wie Schnee an der Sonne.

Meine Meinung ist ganz klar, die Wohnung sofort zum Verkehrswert kaufen und diese für einen hohen Mietzins an ihre Mutter zu vermieten, solange die Hypothekarzinsen noch tief sind.

Sollte die Wohnung erst verkauft werden müssen, wenn die Pflegekosten für die Mutter im Pflegeheim nicht mehr ausreichen um diese Kosten zu bezahlen, muss diese Eigentumswohnung zum höchst möglichen Verkaufspreis verkauft werden. Dieser könnte dann evtl. wesentlich höher sein als der heutige Verkehrswert.

Es gibt keine Bank, die ihrer Mutter im Alter von 86 Jahren Monat für Monat ein paar Tausend Franken als Hypothekarschuld an die Pflegeheimkosten bezahlen wird, so wie du das glaubst.

Hypotheken bekommt man nur, wenn man ein Einkommen hat, mit dem man die Zinsen bezahlen kann und das könnte diese Frau nicht, sonst bräuchte sie kein Geld ums Pflegeheim zu zahlen.

Das Risiko, in ein paar Jahren die Wohnung von einer alten Frau im Pflegeheim versteigern zu müssen, nimmt aus moralischen Gründen keine einzige Bank auf sich.

suzuki

Du schreibst, dass du ledig und alleinerziehend bist. Aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass du zu wenig Eigenkapital hast um diese Wohnung ohne Hilfe von deiner Mutter zu kaufen.

Die Banken belehnen im Normalfall Eigenheime nur mit 80% vom Kaufpreis.

Weil deine Mutter schon 86 Jahre alt ist, gehe ich davon aus, dass es sich um eine ältere Eigentumswohnung handelt, die für dich bezahlbar wäre.

Mit den zurzeit günstigen Hypothekarzinsen ist heut zu Tage kaufen billiger als mieten. Wenn du zu wenig Eigenkapital für den Kauf hast, könnte dir deine Mutter das notwendige Eigenkapital als Erbschaftsvorbezug oder als Schenkung geben.

Danach könntest du ihr die Wohnung zu einem hohen Mietzins vermieten, bevor sie ins Pflegeheim gehen (will) muss. Im Weiteren könntest du ihr für die Pflege bei ihr zu Hause einen guten Stundenlohn in Rechnung stellen und so würde sich evtl. ein grosser Teil der Erbschaft retten lassen.

Hinzu kommt noch, dass dir deine Mutter aus ihrem Verkaufserlös jedes Jahr 10‘000 Franken schenken darf, bevor sie Sozialhilfe beziehen muss oder müsste.

Im nachfolgenden Link kannst du prüfen, wie viel Geld dass du von deiner Mutter als Ebschaftsvorbezug oder als Schenkung benötigst, damit dir eine Bank auf Grund von deinem Einkommen den Rest für den Kauf von dieser Eigentumswohnung als Hypothekardarlehen gibt.

http://www.hypoplus.ch/?gclid=CNC73rXNhbUCFcG_3god5DIAjA

suzuki

Viele Sektionen des HEV Schweiz führen konventionelle Schätzungen durch. Die Kosten belaufen sich aber je nach Objekt auf deutlich über 1'000 Franken. Schätzen lassen würde ich diese Wohnung aber nur, wenn ich mir ganz sicher wäre, dass auf der amtlichen Schätzungsurkunde der Verkehrsert von dieser Wohnung zu hoch geschätzt sein könnte, was selten der Fall ist.

Im Nachhinein möchte ich dir aber nicht empfehlen diese Wohnung durch den Haus und Grundeigentümerverband schätzen zu lassen, weil diese Schätzer die Immobilien im Interesse ihrer Verbandsmitglieder immer höher bewerten als z. B. die Banken etc. In deinem Fall sollte es eben so sein, dass die Wohnung nicht hoch sondern tief geschätzt wird.

http://www.ktipp.ch/themen/bei…tscheidet_ueber_den_Preis

Vielleicht kennst du im Wohnblock ein Stockwerkeigentümer der dir unter vielem anderen sagen kann, wie teuer dass in den vergangenen Jahren einzelne Wohnungen in diesem Haus verkauft worden sind. Normalerweise gibt es ab und zu Eigentümer die ihre Wohnungen verkaufen und sich eine neue, eine grössere oder im Alter eine kleinere Wohnung kaufen.

Wenn nicht empfehle ich dir mit dem Verwalter von dieser STWE Kontakt aufzunehmen um nachzufragen, welche Erneuerungen in Zukunft auf diesen Wohnblock zukommen und was die Wohnung aus seiner Sicht zum jetzigen Zeitpunkt für einen Verkaufswert haben könnte.

Mit ganz wenigen Ausnahmen ist es so, dass die amtlichen Schätzungen von Wohneigentum unter dem möglichen Verkaufswert liegen. Das heisst, wenn z.B. diese Wohnung einen amtlich geschätzten Verkehrswert von Fr. 500‘000 hat ist es je nach Lage und je nach Ort durchaus möglich, diese später evtl. wesentlich teurer an einen fremden Käufer zu verkaufen. Hier ein Beispiel: Erst kürzlich wurde in meinem Wohnblock eine Eigentumswohnung ca. 100‘000 Franken über dem amtlich geschätzten Verkehrswert verkauft.

Diese Urkunde sowie auch die Reglemente von der Stockwerkeigentümergemeinschaft müssen bei deiner Mutter sein und wenn sie nicht auffindbar sein sollten, kann sie Kopien von diesen beim Grundbuchamt beziehen.

Sobald du diese Unterlagen hast, kannst du mit diesen zu einer Bank oder zu mehreren Banken gehen und die Finanzierung besprechen.

Ich weiss nicht wie es am Ort ist wo du wohnst, aber da wo ich wohne kann man den Verkaufsvertrag direkt auf dem Grundbuchamt mit allem drum und daran kostengünstiger abwickeln als bei einem privaten Notar.

Kurz zusammengefasst: Wenn dir im Haus jemand bestätigt, dass der amtlich geschätzte Verkehrswert nicht zu hoch ist, würde ich die Wohnung nicht privat schätzen lassen. Normalerweise akzeptieren die Banken diese Schätzungen und wenn nicht, werden sie eine eigne Besichtigung von diesem Wohnblock und der Wohnung vornehmen.