Untermiete möbliertes Zimmer - Einkommensdeklaration

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    ich habe aus wirtschaftlichen Gründen ein möbliertes Zimmer mit Dusche/WC in meiner Wohnung mit Erlaubis des Eigentümers untervermietet.

    Ich arbeite Teilzeit und bin zusätzlich noch selbständig im Nebenerwerb um über die Runden zu kommen.

    Frage: Wie läuft das steuertechnisch ab? Kann ich die ganzen Mietausgaben und Einnahmen über meine Firma laufen lassen oder über privat? nennt man private Vermögensverwaltung?

    Wie fahre ich steuertechnisch am Günstigsten?

    Bitte um professionellen Rat, herzlichen Dank!

    Für die Einzelfirma ist bekanntlich keine separate Steuererklärung auszufüllen, d.h. Ihre Einkommen und Vermögen aus selbständiger sowie unselbständiger Tätigkeit werden gesamthaft besteuert. Die Einnahmen aus der Untervermietung müssen Sie in der Steuererklärung als Einkommen angeben (vermutlich unter 'übrige Einkommen'). Dabei können Sie die mit dem untervermieteten Zimmer zusammenhängenden Kosten (Miete, Nebenkosten, Abschreibung der Einrichtung) anteilmässig abziehen. Für diesen Abzug existiert im Kanton Zürich evtl. ein vorgegebener Prozentsatz (im Kanton Luzern sind das 20% der Einnahmen). Was die Miet- und übrige Kosten für die Wohnung anbelangt, sind diese nur in dem Masse abzugsfähig, wie Sie die Räumlichkeiten für die Ausübung der selbständigen Erwerbstätigkeit nutzen. Vermutlich sind dies die Kosten für ein Zimmer.

    Danke! Da die Untervermietung der Finanzierung der Wohnungsmiete dient, muss ich diese Mietkosten irgendwo angeben können. Miete zahle ich ja trotzdem, nur dass sie auf diese Wege in mein Budget passt.

    Ich bin sicher nicht die Einzige, die ein Zimmer in der Privatwohnung untervermietet, im Kanton Zürich sind die Mieten sehr hoch und müssen bezahlt werden.

    Wie erwähnt: Sie können die Mietkosten für Räumlichkeiten abziehen, die einen Bezug zum Einkommen haben, d.h. die Kosten für das untervermietete Zimmer sowie für den für die selbständige Tätigkeit eingesetzte Teil der Wohnung. Nicht abzugsfähig sind die Miet- und Nebenkosten für Räume, die Sie selbst privat nutzen.

    Wie erwähnt: Sie können die Mietkosten für Räumlichkeiten abziehen, die einen Bezug zum Einkommen haben, d.h. die Kosten für das untervermietete Zimmer sowie für den für die selbständige Tätigkeit eingesetzte Teil der Wohnung. Nicht abzugsfähig sind die Miet- und Nebenkosten für Räume, die Sie privat nutzen (z.B. Schlaf- und Wohnzimmer).

    Vielen Dank.

    Wie machen das Andere die eine WG haben? Die Kosten für Abnützung und Reparaturen, Heizung, Mehraufwand Wasser, Strom, Abfall, etc., Geschirr in der Küche geht ja auch mal kaputt oder verschwindet, das ist klar, dass sind tatsächliche Aufwendung, die man abziehen kann.

    Wie deklarieren sie ihre Mieteinnahmen? Wenn ich von einer Miete von 2'000.- ausgehe und für ein Zimmer mit Dusche, Mitbenützung Küche, Wohnzimmer, Sitzplatz, Waschmaschine/Tumbler 800.- erhalte?

    MarianneZ

    Wenn du für deine Miet-Wohnung pro Monat 2‘000 Franken Mietzins bezahlen musst und davon ein Zimmer für 800 Franken pro Monat untervermietest, dann hast du aus dieser Untervermietung kein Einkommen und somit musst du diesen Mietzins auch nicht versteuern. Du hast einfach weniger selbstbenutzten Wohnraum zur eigenen Verfügung.

    Anders wäre es, wenn du eine Eigentumswohnung hättest. Dann könntest du vom Eigenmietwert, der man auf der Steuererklärung als Einkommen eintragen und versteuern muss, den Bruttomietzins für das vermietetet möblierte Zimmer abzüglich 30% Mietnebenkosten vom selbstbenutzten Wohneigentum auf der Steuererklärung in Abzug bringen. Du müsstest somit statt 24‘000 Franken Eigenmietwert bloss 17‘280 Franken versteuern.

    Hallo Sirio

    Das stimmt was du schreibst, aber nur wenn aus der Untervermietung nach Abzug vom selbstbenutzen Wohnanteil ein Gewinn resultieren würde.

    Hier ist es so, dass MarianneZ ihrem Vermieter pro Jahr den gesamten Mietzins von 24‘000 Franken inkl. Untervermietung bezahlen muss. Diese Mietzinseinnahmen muss ihr Vermieter nach Abzug der üblichen Kosten wie z.B. Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten versteuern.

    Würde MarianneZ die Mietzinseinnahmen aus dieser Zimmeruntervermietung ebenfalls als Einkommen versteuern müssen, obschon sie dieses Geld an ihren Vermieter überweisen muss, würde das zu einer Doppelbesteuerung, einmal durch den Vermieter und einmal durch den Mieter führen.

    Nein, das ist nun definitiv nicht so. Auf der von mir verlinkten Seite heisst es nicht zufällig NACH ABZUG DER DARAUF ANFALLENDEN KOSTEN und nicht "nach Abzug vom selbstbenutzten Wohnanteil", was etwas ganz anderes wäre. Wenn also von den CHF 24'000.- angenommen CHF 5'000.- auf das untervermietete Zimmer fallen und Letzteres zu CHF 6'000.- pro Jahr untervermietet wird, so hat die Untervermieterin CHF 1'000.- jährlich als Einkommen zu versteuern. Daraus ergibt sich keineswegs eine Doppelbesteuerung, denn die Untervermieterin deklariert in der Steuererklärung nicht "die Mietzinseinnahmen", sondern wie erwähnt den aus der Untervermietung resultierenden Überschuss. Das Ganze scheint mir nichts als logisch: durch die Untervermietung entsteht der Untervermieterin nämlich ein Gewinn und damit eine Geldeinkunft, die vom Eigentümer der Wohnung nicht als Einkommen deklariert wird. Auf die entsprechende Besteuerung will der Fiskus natürlich nicht verzichten.

    Richtig ist, wenn es so wäre hättest du Recht aber es kann nicht so sein. Wie kommst du auf die Annahme, dass dieses Zimmer mit Dusche/WC die Hauptmieterin netto bloss 5‘000 Franken Mietzins pro Jahr kostet und sie dieses 1‘000 Franken teurer untervermietet?

    Wenn diese Wohnung pro Jahr 24‘000 Franken Mietzins kostet ist es durchaus möglich, dass dieses untervermietete Zimmer mit Dusche/WC die Hauptmieterin billiger untervermietet, als sie selber anteilmässig an den gesamten netto Wohnkosten als Mietzins für diesen untervermieteten Wohnraum ihrem Vermieter dafür bezahlen muss. Was wäre wenn es so wäre?

    Hallo MarianneZ

    Hier noch eine Antwort auf deine Frage wie es andere WGs machen:

    Normalerweise ist es so, dass eine Person eine Wohnung mietet und mit dem Einverständnis von seinem Vermieter Zimmer untervermietet. Der brutto Mietzins und sämtliche Nebenkosten wie Gas, Strom etc. wird anteilmässig korrekt unter den Mitbewohnern aufgeteilt.

    Wenn eine 4 ½ Zi-Wohnung in Zürich z.B. 2‘000 Franken pro Monat an Mietzins plus Nebenkosten kostet, werden diese Kosten nach Anzahl Mitbewohner untereinander aufgeteilt. Wenn zwei Personen sind bezahlt jeder 50%, wenn drei Personen sind jeder 1/3 und wenn vier Personen in dieser WG sind jeder ¼ an die gesamten Miet- und Nebenkosten.

    Somit resultiert für den Hauptmieter kein Gewinn aus diesen Untervermietungen. Er bezahlt einfach den gesamten Mietzins an den Vermieter und dieser muss danach seine Mieteinahmen auf seiner Steuererklärung aufführen.



    Wie kommst du auf die Annahme, dass...





    Wie kommst du auf die Annahme, dass...



    Es ist eine Annahme und punkt. Wenn ich irgendwie "darauf gekommen" wäre, hätte ich dies als Tatsache oder zumindest als Vermutung deklariert.



    Was wäre wenn es so wäre?



    Wie kommst du darauf, dass es so wäre? - Spass beiseite! Wenn es so wäre, dann gäbe es aus der Untervermietung nichts zu versteuern. Die Frage scheint mir eigentlich obsolet.

    Ergänzung: Das angenommene Beispiel sollte verdeutlichen, dass die Aussage, wonach nur dann Einkünfte aus der Untervermietung zu versteuern sind, wenn daraus "nach Abzug des selbstbenutzen Wohnanteils" ein Gewinn resultiert, falsch ist (richtig: nach Abzug des Mietzinses für die untervermieteten Räumlichkeiten). Übrigens dürfte es in der Praxis selten vorkommen, dass aus einer Untervermietung kein Gewinn resultiert. Geht man von marktgerechten Mietzinsen aus, so ist die Miete eines einzeln (unter)vermieteten Zimmers nämlich höher als die anteilsmässigen Kosten für dasselbe Zimmer im Rahmen einer Wohnungsmiete. Auch hier kann ich natürlich nur von Annahmen ausgehen. Im Einzelfall ist es natürlich möglich, dass jemand - aus Gefälligkeit oder aus was auch immer für Gründen - ein Zimmer zu Selbstkosten oder gar darunter untervermietet.

    sirio

    Du hast ganz bestimmt noch nie ein Zimmer untervermietet, sonst wüsstest du, dass es mit den hohen Mietzinsen in Zürich gar nicht so einfach für Mieter ist, Zimmer mit Gewinn untervermieten zu können.

    Hauptsache ist, dass du auf Grund von meinen Postings eingesehen hast, dass du im Gegensatz zu mir in Sachen MarianneZ nicht Recht hattest und dass Sie die Mietzinsen aus dieser Untervermietung nicht versteuern muss.

    Sirio hat Recht.

    Die Einnahmen aus der Untervermietung sind eine steuerpflichtige Einnahme. Davon können die mit dem untervermieteten Zimmer zusammenhängenden Ausgaben (d.h. jener Anteil des Zimmers an der Gesamtmiete, welche Marianne für die gesamte Wohnung ihrem Vermieter bezahlen muss und sonstige mit dem Zimmer bzw. mitbenutzten Zimmern zusammenhängende Ausgaben) abgezogen werden. Nur der Nettobetrag (Einnahmen minus Ausgaben aus Untervermietung) wird versteuert.

    Da steht übrigens auch so im Steuerbuch des Kantons Luzern, das Sirio angegeben hat. Je nachdem in welchem Kanton Marianne wohnt sollte sie auf der Website der kantonalen Steuerverwaltung schauen, ob es dort auch pauschale Prozentsätze für sonstige Ausgaben gibt oder bei der Steuerverwaltung anrufen und sich erkundigen wie die anteiligen Mietzinsausgaben ermittelt werden.