Fällen von Bäumen und Sträuchern

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    Vor bald fünfzehn Jahren haben wir eine Eigentumswohnung gekauft. Bisher waren wir ganz zufrieden hier. Natürlich gab es ab und zu Meinungsverschiedenheiten. Meistens ging es um Kinderlärm. Vor einigen Jahren kamen einige Mitbewohner auf die Idee vor unserem Haus Bäume zu fällen. Damit waren wir überhaupt nicht einverstanden und konnten verhindern dass der Baum vor unserem Hausteil nicht gefällt wurde, wohl aber der vor dem anderen Hausteil (in jedem Hausteil hat es sieben Wohnungen).

    Es gibt bei uns Flächen welche zum Haus gehören und Flächen welche der ganzen Sieddlung gehören (61 Einheiten).

    Kurz vor der letzten Eigentümerversammlung haben wir vernommen, dass einige Eigentümer zwei schöne Sträucher ca 3.5m hohe Sträucher auf der algemeinen Fläche fällen wollten. Der eine Strauch weil eine er einer Bewohnerin die Sicht auf die Berge einschränke. Der zweite Strauch sollte Grundlos gefällt werden. Angeblich weil er zu gross werde. Es gibt jedoch keine Vorstösse von den umliegenden Häusern. Im Gegenteil der Strauch kaschierte unseren eher hässlichen Betonveloraum. Zudem stand er in einer Gehölzrabatte welche die anderen Häuser abdeckt und welche noch nie beanstandet wurde.

    Wir haben gegen die vorgesehene Fällung votiert. Der Verwalter hat entschieden, dass unser Hausteil zwei Wochen Zeit habe über die Fällung zu entscheiden. Unser Ausschussmitglied sollte eine interne Besprechung organisieren. Auf unsere Frage, wann die Aussprache nun stattfinde, sagte er, wir müssten abwarten weil die eine Familie in den Ferien sei. Als dann nichts mehr ging, haben wir angenommen, dass auf die Fällung verzichtet werde. Doch diese Annahme war falsch und die Sträucher wurden am 4. Februar gefällt. Das Ausschussmitglied hat die Familie einzeln befragt und als er vier zusagen hatte, teilte er der Verwaltung mit die Fällung sei ok.

    Wir sind der Meinung, dass für das Fällen von Bäumen und Sträuchern auf allgemeinen Flächen ein Einstimmiges Resultat vorliegen muss und nicht ein einfaches Mehr. Der Verwalter will uns nun weismachen, die Fällung sei eine "nützliche Bauliche Massnahme" wofür keine Einstimmigkeit notwendig sei.

    Müssen wir dies wirklich akzeptieren?

    Bin dankbar für jeden Rat.

    Ob ihr die Fällaktion akzeptieren müsst, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen.

    Auf deine Fragen gibt dir euer Stockwerkeigentümer-Reglement Auskunft. Dort ist umschrieben, welche Kompetenzen die Verwaltung hat, welches Stimmenmehr für was erforderlich ist, wann, für was und wie eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss, wie Einsprache erhoben werden kann, wer die Beschwerdeinstanz ist usw. usw.

    Wenn die Verwaltung tatsächlich unrechtmässig die Fällaktion durchgeführt hat, wird sie schadenersatzpflichtig.

    Obs die Sträucher jedoch wert sind, eine gehörige Portion Unfrieden ins Haus zu streuen, musst du entscheiden. Ich möchte dir einfach auch die Sichweise deiner Nachbarn vor Augen halten. Was für jemand im 2. Stock ein schöner Strauch ist, bedeutet vielleicht für den Bewohner im Parterre, keine Sonne mehr in der Wohnung zu haben.

    Besten Dank für die Antwort.

    Im Reglement haben wir nichts derartiges gefunden. Wir hatten befürchtet, dass eventuell in einer Ausschusssitzung ein Beschluss getroffen worden ist und die Verwaltung gebeten uns das entsprechende Protokoll zu zustellen. Da der Verwalter auf diesen Punkt nicht reagiert hat, gehen wir davon aus, dass es keinen derartigen Beschluss gibt.

    Das ärgerliche ist ja, dass die von den oberen Stockwerken für die Fällung votiert haben. Zusaätzlich eine Bewohnerin aus einer Parterrewohnung. Diese stellt sich jedoch ihren Gartenanteil so mit Pflanzen voll, dass sie schon deswegen kaum die Aussicht geniessen kann. Der andere Parterrebewohner und wir zwei im ersten Stock wollten die Bäume, welche eigentlich Sträucher (Parrotia persica) sind behalten.

    Auf die telefonische Anfrage an den Beobachter erhielten wir die Auskunft, dass auf allgemeinen Flächen nur nach einem einstimmigen Beschluss gefällt werden dürfe.

    Was uns zusätzlich aufstösst ist die Aussage des Verwalters, bei der Fällung handle es sich um eine "nützliche bauliche Massnahme". Als Gärtner und naturverbundene Menschen empört uns ein solches Verhalten. Unser Ausschussmitglied macht zudem den Grenzabstand geltend. Es gibt aber keine Vorstösse von betroffenen Anwohnern. Alle schätzen die Gehölzrabatte sehr. Es ist wohl eher so wie schon vor Jahren unser Gewerbeschullehrer sagte: Wenn die Menschen ein gewisses Alter haben, dürfen die Bäume auch nicht mehr wachsen. Als Folge davon werden sie gestutzt oder gefällt.

    Ä schöne Abe

    @ susanne3007

    Vorneweg: Die Auskunft des Beobachters ist in der Sache richtig.

    Die Bezeichnung "allgemeine Flächen" ist im Gesetz (ZGB) allerdings präziser mit GEMEINSCHAFTLICHEN TEILEN umschrieben.

    Zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören eben nicht nur die Bodenparzelle auf der das Gebäude steht, samt Garten und weiterer Umgebung, sondern auch gemeinschaftliche Gebäudeteile und Räumlichkeiten. Zwei Beispiele: Waschküche/Trocknungsraum oder Veloraum. Natürlich auch das Treppenhaus. Um was für Räume es sich auch immer handelt, der einzelne Stockwerkeigentümer darf diese nicht zu persönlichen Zwecken nutzen. Beispiele: Schuhkästchen im Treppenhaus aufstellen, Räume als Abstellflächen nutzen, Velos anderswo, als an den dafür bestimmten Plätzen abstellen etc. etc.

    Alle gemeinschaftlichen Teile unterstehen ZWINGENDEM RECHT und erfordern zur Beschlussfassung deshalb EINSTIMMIGKEIT.

    NICHTIGKEIT eines Beschlusses liegt nur bei krassen Rechtsmissachtungen vor. Dazu gehören z.B. eben Verstösse gegen zwingende Gesetzesvorschriften. Solche Beschlüsse brauchen nicht angefochten werden. Man kann in einem solchen Fall JEDERZEIT gegen einen derartigen Beschluss klagen. Trotzdem empfiehlt sich eine fristgerechte Anfechtung. Man kann sich ja auch irren.

    Ansonsten ist jeder Beschluss anfechtbar, der gegen gesetzliche Bestimmungen oder die Gemeinschaftsordnung (Begründungsakt, Reglement) verstösst.

    Die Anfechtungsklage muss innert 30 Tagen seit KENNTNISNAHME des Beschlusses durch den betreffenden Stockwerkeigentümer erhoben werden. ACHTUNG: Bei anwesenden oder vertretenen Eigentümern beginn die Frist mit der mündlichen Beschlussfassung an der Versammlung selbst. Andernfalls mit der Zustellung des Protokolls.

    AUSSCHUSS: Ein Ausschuss hat weder ein Weisungs- noch ein Beschlussfassungsrecht, es sei denn, es sei ihm im Reglement oder in einer separaten Vereinbarung für gewisse Aufgaben ein solches Recht übertragen worden.

    BAUMFÄLLUNG: Dabei handelt es sich definitiv NICHT um eine "nützliche bauliche Massnahme". Das ist lächerlich und dürfte eine Schutzbehauptung des Verhalters sein. Allerdings gibt es selbst professionelle Verwaltungen, die in den entsprechenden ZGB-Artikeln nicht firm sind und/oder die Reglemente der von ihnen verwalteten Stockwerkeigentümergemeinschaften nicht intus haben. Alles schon selbst erlebt.

    Nicht nur das Fällen von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück erfordert Einstimmigkeit, auch das Einpflanzen von solchen oder Sträucher. Das gilt auch für jeglichen anderen Eingriff.

    Wie Du feststellen kannst, steht das Recht auf Deiner Seite. Ob es sich lohnt, deswegen ein "Büro" aufzumachen, ist die andere Sicht der Dinge.

    Was ich mir an Deiner Stelle aber unbedingt merken würde: UNRECHT BEGRÜNDET KEIN RECHT. Das heisst, sollten andere Eigentümer in der Folge auf ähnliche Ideen kommen, so können sie sich nicht auf vorausgegangene und geduldete Unrechtmässigkeiten berufen.

    xeno

    Hallo Xeno

    Danke für Ihre Stellungnahme. Wir haben die "nützliche Bauliche Massnahme" auch als Schutzbehauptung betrachtet.

    Leider sind wir trotz Ihrer geschätzten Antwort heute durch die Aussage am Beobachter Baratungstelefon, dass die erste Auskunft nicht richtig sei und für den Entscheid zum Fällen von Bäumen und Sträuchern auf allgemeinen Flächen ein einfaches Mehr genüge total vor den Kopf geschlagen.

    Leider ist das Reglement in diesem Punkt sehr schwammig. Es behandelt nur die Flächen im Sonderrecht ausführlich. Von den übrigen Teilen sind nur Räume, Spielplatz etc. erwähnt. Die Gehölzrabatten existieren gar nicht.

    Freundliche Grüsse

    Susanne

    @ susanne3007

    Guten Abend susanne3007

    Ergänzung: Bei meinen Ausführungen bin ich davon ausgegangen, dass die Bäume NICHT Teil der Erstbepflanzung waren, sondern von einem/einer Stockwerkeigentümer/in gepflanzt wurden. Das hätte gegen zwingendes Recht verstossen und könnte heute noch eingeklagt werden. Wenn das so wäre könnten die Bäume aber trotzdem nicht einfach so gefällt werden.

    Das wäre "Selbstjustiz".

    Meinen nochmaligen Ausführungen möchte ich vorausschicken, dass ich Deine Postings nicht nochmals eingehend durchgelesen habe.

    Unter folgender Voraussetzung hätte der Beobachter sowohl mit seiner ersten als auch seiner zweiten Antwort Recht: Waren die Bäume schon beim Erstbezug der Wohnung Teil der Bepflanzung, dann braucht es zur Fällung oder Zurückschneidung der Bäume KEINEN einstimmigen Beschluss sondern die einfachheit Mehrheit

    (Kopfstimmen) oder die qualifizierte Mehrheit (sowohl Mehrheit der Kopfstimmen als auch Mehrheit der Wertquoten). Ob das eine oder andere zutreffend ist, da bin ich mir leider nicht ganz sicher.

    EINSTIMMIGKEIT ist zwingend in jenen Fällen vorausgesetzt, die ich gestern genannt habe.

    Worauf ich aber nochmals hinweisen möchte: Weder Euer Hausteil, noch der oder ein Teil des Ausschusses und auch nicht die Verwaltung "entscheiden" über eine solche Aktion. Eine solche Sache gehört auf die Traktandenliste der nächsten ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung (allenfalls auch einer a.o. Versammlung). Darüber entscheiden die anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer, entsprechend der anzuwendenden Mehrheit.

    Persönlich finde ich, dass man auf die direkt Betroffenen Rücksicht nehmen sollte.

    Im übrigen gilt es noch anzumerken, dass die Stockwerkeigentümerversammlung das OBERSTE ORGAN der Gemeinschaft ist. Der Verwalter hat zwar bestimmte Aufgaben, die ihm Kraft seines Amtes allein zustehen, z.B. Buchhaltung oder

    Vertretung der Gemeinschaft nach aussen. Ansonsten ist die Verwaltung Executive und führt die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung aus.

    Zum Schluss empfehle ich Dir das Buch "Stockwerkeigentum" von Monika Sommer. Nebst den ZGB-Artikeln zum Thema enthält es auch ausführliche Kommentare, Fallbeispiele und Querverweise/Fussnoten zu Gerichtsentscheiden. Erhältlich ist das Buch beim HEV (Hauseigentümerverband).

    Sei gegrüsst!

    xeno

    susanne3007,

    Frage: wurden die Sträucher gerodet oder lediglich auf Aststummel zurückgeschnitten? Sträucher schlagen in der Regel wieder aus, sofern die Wurzeln nicht ausgegraben oder abgetötet werden. Dies tun sogar gewisse Baumarten.

    Was würden Sie unternehmen wollen, wenn es hiesse, die „Fällung“ wäre nicht rechtens gewesen? Schadenersatz? Neupflanzung oder einfach das Recht deklarieren?

    Alte Baumbestände sind etwas sehr schönes, da sind wir vermutlich gleicher Meinung. Nicht jeder Ort aber, ist für eine 100 jährig Linde geeignet.

    veritim

    Hallo Veritim

    Besten Dank für Ihren Beitrag. Wir haben bereits eine Ersatzpflanzung verlangt. Es geht aber nicht nur um die Ersatzpflanzung. Die Bäume und Sträucher sind ein wichtiger Bestandteil, insbesondere bei der verdichteten Bauweise. Seit der Strauch vor unserem Wohnzimmer (1. Stock) weg ist sehen wir dem gegenüberliegenden Nnachbar direkt in die Wohnung und er natürlich auch uns. Das empfinden wir als störend. Von den oberen Wohungen sieht man nätürlich über das gegenüberliegende Gebäude hinweg weil dieses nur EG und 1. Stock aufweist.

    Gruss susanne

    Hallo xeno

    Danke für deine Ergänzung. Diese kommt mir ein bisschen verwirrlich rüber. Gemäss deiner ersten Stellungnahme bräuchte es für die Fällung Einstimmigkeit weil die gemeinschaftliche Fläche zwingendem Recht untersteht. Nun erklärst Du, die Aussage sei nicht korrekt, weil Du davon ausgegangen seist, dass die fraglichen Sträucher nicht Teil der Erstbepflazung waren. Sie waren Teil der Erstbepflanzung. Sie stehen aber trotzdem auf einer allgemeinen Fläche welche folglich zwingendem Recht untersteht. Es ging nie um die Fällung von nachträglich gepflanzten Sträuchern. Es ist nicht nachvollziehbar, dass es in der heutigen Zeit Leute gibt, welche grundlos Bäume und Sträucher fällen, welche mit zu unserem Klima beitragen.

    Wir werden uns das empfohlene Buch kaufen, das heisst ich habe im Ricardo auf das Buch geboten. Die Auktion läuft heute Abend ab. Sonst kaufe ich es beim HEV.

    Es wäre im übrigen noch interessant zu wissen, worauf Du deine Aussagen begründest. Hast Du beruflich mit solchen Angelegenheiten zu tun oder beziehst Du dich auf das erwähnte Buch.

    Freundliche Grüsse susanne

    @ susanne3007

    Guten Abend Susanne

    Dem einzelnen Stockwerkeigentümer ist es untersagt, irgendwelche Eingriffe/Änderungen an gemeinschaftlichem Eigentum vorzunehmen. Die Bäume/Sträucher waren also Teil der Erstbepflanzung und damit gemeinschaftliches Eigentum. Das heisst nicht anderes, als dass sie auch nicht von irgendeinem Eigentümer (oder mehreren) einfach so mir nichts, dir nichts gefällt werden dürfen. Einserseits müsste das bedeuten, dass das Fällen oder Zurückschneiden der Einstimmigkeit bedarf (zwingendes Recht). Andererseits bringen es Anpflanzungen mit sich, dass sie zurückgeschnitten oder wenn sie krank sind sogar gefällt werden müssen. Da kann es m.E. nicht sein, dass die notwenigen Arbeiten wegen der Einstimmigkeit verhindert werden können.

    In diese Richtung hat meine zweite Antwort mit Zustimmung an den Beo gezielt. Es geht aber so oder so nicht, dass ohne Versammlungsbeschluss eine solche Aktion - wie bei Euch - durchgezogen wird. Wenn Euer Ausschussmitglied ganze vier Eigentümer "befragt" und dann zur Tat geschritten wird, so geht das einfach nicht, egal welche Mehrheit gültig ist. Und wenn Bäume oder grosse Sträucher gefällt, also entfernt worden sind,

    dann muss der unrspüngliche Zustand auf gemeinschaftlichen Flächen trotzdem wieder hergestellt werden. Das heisst, die Gegener dieser Fällaktion, haben Anspruch auf Ersatz.

    Aber hier liegt es buchstäblich in der Natur, dass solche Bäume und dergleichen eben wachsen und irgendwann einmal wieder zurückgeschnitten oder gar gefällt werden müssen.

    Nein, ich habe nicht beruflich sondern hatte nur privat mit solchen Angelegenheiten zu tun. Dabei ging es um einen einzigen Stockwerkeigentümer, der auf dem gemeinschlichen Land insbesondere (aber nicht nur) Anpflanzungen vornahm, und dabei

    auch die Anweisungen der Verwaltung in den Wind schlug. Ich habe mit mich einem spezialisierten Anwalt dagegen gewehrt und von der Rechtsschutzversicherung die Übernahme der Kosten zugesagt erhalten. "Mein" Fall war so klar, dass er aussergerichtlich und in meinem Sinne aussergerichtlich geregelt wurde. Ansonsten hätte das den Urheber eine schöne Stange Geld gekostet.

    Einen schönen Abend und freundliche Grüsse

    xeno

    Hallo xeno

    Besten Dank. Wir werden in der Sache in jedem Fall dran bleiben. Es ist mir nachträglich noch in den Sinn gekommen, dass für unsere Veloräume, welche sich ebenfalls auf dem besagten Gehölzstreifen befinden, ein Näherbaurecht von den Nachbargrundstücken gewährt wurde. Gemäss Bauherr ist das Anlegen dieser Gehölzrabatte Bestandteil der Abmachung betreffend dem Näherbaurecht. Wenn das so im Grundbuch eingetragen ist, hätten wir wohl einen weiteren Pluspunkt für den Ersatz der Pflanzen auf unserer Seite. Mit dem Grundbuchamt habe ich bereits Kontakt aufgenommen und werde die Akten baldmöglichst einsehen.

    Freundliche Grüsse

    susanne