Lange habe ich gesucht und endlich endlich habe ich in der Stadt Zürich eine 2 Zi-Mietwohnung zu 1140 Netto + 250 NK in Aussicht. Der ausgeschriebene Mietzins bewegt sich an der Obergrenze meines Budgets.
Den Vertrag in Händen muss ich nun feststellen, neben dem im Inserat genanten Mietzins gleich noch ein Vorbehalt wegen ungenügendem Ertrag von 10% der Nettomiete gemacht wird.
Bei einer Neuvermietung sollte ich mich als Mieter doch darauf verlassen können, dass der ausgeschriebene Mietzins so kalkuliert ist, dass eine genügender Ertrag bei Mietbeginn realisiert wird.
Aber so ist es theoretisch denkbar, dass ich kurz nach meinem Einzug eine Mieterhöhung wegen ungenügendem Ertrag erhalte und dann, wenn die Hypozinsen wieder anziehen wiederum wegen dem von 2,75% auf 3,00% Hypozinssatz.
Was tun in dieser Situation? Den Vorbehalt im Vertrag streichen, den Vertrag mit diesem Makel einfach akzeptieren, oder den Vertrag ausschlagen?
Ich würde gerne erfahren ob andere Wohnungssuchende ähnliche Erfahrungen gemacht haben und wie sie dabei vorgegangen sind.
Mietzinsvorbehalt bei Neuvermietung
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swindo
für mich ist der Wortlaut dieses Mietvertrages nicht ganz klar!
Kann es sein dass Deine beschriebenen 10% der Miete als
einmalige Mietzinskaution gemeint ist, wenn ja, so wird
der Vermieter eigens auf Deinen Namen ein Mietzinskonto,
welches verzinst wird, anlegen!
Kennst Du diese Entrichtung der Mietzinskaution?
Grüsse Sonja. S. -
Hallo Sonja.
Nein die 10% sind keine Kaution die muss ich separat bezahlen.
Vielmehr ist im Mietvertag ein Vorbehalt ungenügender Ertrag, will heissen, dass der Vermieter bei einer Mietzinsanpassung diesen Betrag zusätzlich einfordern kann, denke ich mal -
swindo
nun hab ich meinen Mietvertrag vor mir!
Ist das bei Dir in etwa so deklariert!
Vorbehältlich noch nicht realisierte Mietzins-Erhöhungs-Reserve:
Eine spätere Geltendmachung der vorstehend genannten Mietzinsreserven gemäss Art. 18 VMWG bleibt vorbehalten.
diese Reserven sind bei mir mit 8,0% angegeben!
Wenn das bei Deinem Vertrag so deklariert ist, dann gilt die
in Franken aufgeführte Miete, dann brauchst Du die 10%
nicht dazu zu rechen!
Eine Hypothekarzins Erhöhung steht auch nicht in Aussicht!
In der Hoffnung dass dies bei Dir zutrifft grüsse ich Dich
Sonja. S. -
swindo
Ein Mietzinsvorbehalt dient in den meisten Fällen dazu, allfällige Forderungen des Mieters entsprechend kontern zu können. Es wurde bewusst unter dem zulässigen Ertrag (zB. Ortsüblichkeit) kalkuliert und Angeboten. Damit erreicht der Vermieter eine noch erträglich geschmälerte Rendite, dies zum Vorteil des Mieters. Bei fallenden Schuldzinsen jedoch, würde er nicht noch weitere Schmälerung seiner Rendite in Kauf nehmen wollen. Das ist eine mögliche Erklärung für sein Vorgehen. Möglich wäre auh, dass der Vermieter gewillt ist, das Objekt günstig abzugeben, solange er mit dem Mieter zufrieden ist. Würde der Mieter unerhoffte "Unkosten" bescheren (Probleme bereiten), könnte er auf die Reserve zurückgreifen.
Es ist m.E. nicht zu befürchten, dass „kurz nach Mietbeginn“ der Mietpreis angepasst wird. Damit würde sich der Vermieter in eine rechtlich sehr(!) heikle Situation begeben.
Bei jeder Vertragsänderung kann der Mieter kündigen. In Einklang dieses Rechts, kann eine Mietzinsanpassung ohnehin nur auf die vertraglich geregelten Kündigungstermine möglich und muss mittels eines amtlichen Formulars mitgeteilt werden. Eine eventuelle Mindestvertragsdauer würde dieses Vorhaben - wie jede andere vertragsänderung - für eine gewisse Zeit blockieren. In vielen Verträgen wird zB. eine Mindestmietdauer von einem Jahr vereinbart.
Es kann aber durchaus sein, dass bei späteren Anpassungen dieser Vorbehalt eingerechnet wird. Seltener bei Aufschlägen, eher bei Mietzins-Herabsetzungsbegehren seitens Mieter (siehe erster Abschnitt). Würde der Hypozinssatz nochmals fallen, würde demnach einem Herabsetzungsbegehren seitens Mieter dieser Vorbehalt eingerechnet, was zu einer Reduktion der relativen Herabsetzung führen würde.
Ob ein Mieter den Vertrag annehmen will oder nicht, liegt allein in seinem Ermessen. Einen Vertrag darf man nicht ohne Rücksprache / Vereinbarung einfach abändern – das wäre unzulässig. Soweit der Vertrag seitens Vermieter bereits unterzeichnet ist, wäre es rechtlich äusserst heikel.
Der Vermieter könnte zB. in eine (schriftliche!) Vereinbarungen einwilligen, in der er bekundet, diesen Vorbehalt nur bei Herabsetzungsbegehren zu verrechnen.
velvet -
@Sonja S.
sofern ich es richtig lese, fragte swindo nicht, ob er die 10% dazurechnen müsse. Er befürchtet, dass ihm die 10% womöglich bald schon berechnet werden könnten.
Noch ein Hinweis: es wird nie eine Kaution von 10% geben, das wäre ohne jeglichen Sinn. Eine Kaution bewegt sich im Bereich 100% bis max. 300% (OR) einer Monatsmiete.
velvet -
Danke Sonja und Velvet. Es ist so wie Velvet geschrieben hat. Ich war verunsichert wegen dieses Vorbehaltes und fragte mich warum der Vermieter bei einer Neuvermietung so rechnet, dass er eben genügen Ertrag realisiert, statt günstiger auszuschreiben und im Vertrag dann eine Klausel wegen ungenügendem Ertrag aufzunehmen.
Nun ich habe den Vertrag unterschrieben - brauche ja ein Dach über meinem Kopf und günstige Wohnungen sind schwer zu kriegen in der Stadt Zürich. Hoffe dass diese Klausel eine solche bleibt und nicht plötzlich mein Budget zusätzlich belastet. Danke euch -
swindo
das ist oke!
Nein Du hast sicher in nächster Zeit nicht mit Mehrkosten zu
rechnen!
Mein Mietvertrag ist auch aus dem Kanton Zürich, da ich
Ungwissheit und vor allem die Angst vor noch höheren Kosten
zwischen Deinen Worten lesen konnte, habe ich Dir den
genauen Wortlaut des Vorbehaltes zitiert!
Machs guet, Grüsse
Sonja. S.