Streit mit Vermieter bez. Nebenkosten...

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    Hallo liebes Forum,

    wir haben ein grosses Problem mit unserem Vermieter bezüglich der Nebenkosten und Wohnungsabnahme. Ich versuche mich kurz zu halten und das ganze recht knapp darzustellen und hoffe, dass ich hier vielleicht die ein oder andere hilfreiche Info erhalte :)

    wir haben im Juli 2013 einen Neubau bezogen der von privat vermietet wurde. Da wir in einer Notlage waren, haben wir den Mietvertrag eher blind unterzeichnet. Hier wird eben auch erwähnt, dass sämtliche Kosten in Bezug auf das Objekt zu Lasten des Mieters gehen. Zusätzlich zu diesem Satz werden einzelne Positionen darin gelistet - eben auch unserer Meinung nach ungültige wie "allgemeine Kehrrichtgebühren", "Gebäudeversicherung" und der grösste Posten "Verwaltungskosten der Liegenschaft". Letzterer soll nun auch zu 100% an uns abgewälzt werden (1780.- CHF für 18 Monate). Wenn wir das Gesetz richtig interpretieren, sollten doch nur 3-4% Verwaltungsgebühr übertragbar sein oder? Ebenso die Gebäudeversicherung die mit 500.- CHF zu Buche schlägt. Das darf doch in keinem Fall an den Mieter abgewälzt werden - auch wenn das im Vertrag so gelistet wurde? Mit dem Kehrricht sind wir unsicher.

    Lustigerweise war dies nun pünktlich zur Wohnungsübergabe die erste Abrechnung nach 18 Monaten mit Zahlungsfrist von 10 Tagen. Die Wohnungsübergabe war eine Katastrophe und ging rekordverdächtige 3,5h!!! Eine Reinigungsfirma war anwesend da wir eine Übergabegarantie gekauft haben. Die Wohnung ist in einem absolut neuwertigen Zustand gewesen worauf auch der Fachmann entsprechend staunte und einen äusserst günstigen Preis offerieren konnte. Damit will ich sagen dass es eigentlich keinerlei Kritikpunkte hätte geben dürfen. Die Vermieterschaft ist aber so was von geldgierig und extrem penibel dass sich das ganze doch auf 3,5h hinzog. Es wurden Dinge bemängelt und in Rechnung gestellt wo auch der Reinigungsfachmann nur noch lachen konnte (z.B. kleines Krätzerchen auf einem Kühlschranktablar - Tablar erneuern, Flecken auf der Terrasse von Pflanzkübeln - Ersetzung der betreffenden Steinplatten, Erneuerung von Steinfliessen im Keller weil 2 kleine Rostflecken von einem Kellerregal vorhanden sind, Erneuerung bzw. Instandsetzung des Parkplatzbodens weil ein Ölfleck ca. 3cm von meinem Oldtimer stehen blieb...).

    Nach der Übergabe einigten wir uns auf eine Pauschale von 500.- für alle Mängel und damit die Entlassung aus sämtlichen Vertragsangelegenheiten. Alles wurde so schriftlich fixiert und unterzeichnet. Nun haben wir 2 Tage später mitgeteilt, dass wir die bei der Übergabe erhaltene NK-Abrechnung prüfen werden und uns natürlich schnellstmöglich wieder melden. Daraufhin kam sofort eine "Droh-Email" dass wir das so quasi zu zahlen haben und er nun einen Gutachter die Wohnung durchgehen lassen hat. Dieser habe festgestellt dass der Holzboden neu geölt werden muss (lachhaft), der Holzteil der Terrasse abgeschliffen (witterungsbedingt) werden muss und auch die oben erwähnten Steinfliessen sowie der Garagenboden erneuert werden müssen. Die Kosten für alles wird er uns zusätzlich in Rechnung stellen und das unterzeichnete Protokoll sei damit hinfällig. Und er wird die Kaution daher nicht freigeben.

    Wir finden leider nirgends eindeutige rechtliche Hinweise für die Streitpunkte und hoffen daher, dass wir hier evtl. Infos von Experten oder selbst Betroffenen erhalten die ähnliche, sinnlose Streits hinter sich haben.

    Vielen Dank im Voraus für jede Information!

    Der Mieterverband verfügt über auf Mietrecht spezialisierte Juristen. Eine Möglichkeit wäre, Mitglied beim Mieterverband zu werden oder sich dort gegen Bezahlung eines Honorars beraten zu lassen (es gibt eine Mehrwerttelefonnummer für eine telefonische Beratung).

    https://www.mieterverband.ch/m…heiz-und-nebenkosten.html

    Merkblatt für Mieterinnen und Mieter: Welche Nebenkosten sind zulässig?

    "Als Nebenkosten zulässig sind nur sogenannte Betriebskosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Sie sind von den Unterhaltskosten zu unterscheiden. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Vermieterschaft gemäss Gesetz (Artikel 256 OR) zum Unterhalt des Mietobjekts verpflichtet ist, als Gegenleistung zum Mietzins. Diese Pflicht kann auch vertraglich nicht aufgehoben werden, es handelt sich um eine sogenannte zwingende Gesetzesbestimmung. Deshalb sind Klauseln in einem Mietvertrag ungültig, die Unterhaltskosten auf die Nebenkosten abwälzen. Zum Unterhalt gehört alles, was nötig ist, um den Zustand des Mietobjekts bei Beginn des Mietverhältnisses zu erhalten oder wieder herzustellen. Unterhaltskosten, die nichts auf der Nebenkostenabrechnung zu suchen haben, sind etwa Reparaturkosten oder die Kosten zur Anpflanzung neuer Büsche oder zum Kauf eines neuen Rasenmähers, ebenso die Abschreibungen wie die Amortisation der Heizanlage oder die Verzinsung des in sie investierten Kapitals. Ausnahmsweise statthaft ist die Überwälzung von Abschreibungen über die Nebenkosten beim sogenannten Contracting. Damit ist der Bezug der Heizenergie aus einer auswärtigen Zentrale gemeint. Hier darf die

    Vermieterschaft den Mieterinnen und Mietern alles in Rechnung stellen, was der Betreiber der externen Zentrale ihr in Rechnung stellt.

    Betriebskosten, die als Nebenkosten auf die Mieterschaft überwälzt werden dürfen, sind hingegen die Auslagen für Heizöl, Gas und Strom."

    "... Verwaltungskosten

    Diese werden entweder nach Aufwand oder gemäss Verordnung zum Mietrecht pauschal mit ca. 3 % berechnet. Früher waren diese Sätze höher. Bei den nun stark gestiegener Energiepreise ist die Gerichtspraxis zu tieferen Ansätzen übergegangen, denn der Aufwand zum Erstellen der Abrechnung steigt ja nicht mit den steigenden Energiepreise."

    "Unzulässige Nebenkosten:

    Steuern

    Gebäudeversicherungsprämien

    Anschlussgebühren für Kabelnetz, Kanalisation usw.

    Niederschlagsableitungsgebühr (Meteorwasser)

    Erschliessungsgebühren

    Hypothekar- und Baurechtszinsen

    Reparaturen und Investitionen"

    Hotline des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands 0900 900800 CHF 3.70/Min. für Anrufe vom Festnetz täglich von 09.00 bis 15.00 Uhr Rechtsauskünfte durch spezialisierte Juristinnen und Juristen.

    Auf der Website des Mieterverbands gibt es gratis viele Informationen zum Mietrecht. Das Mietrecht ist primär im Obligationenrecht (OR) geregelt. Die Bibliotheken der Universitäten verfügen über Kommentare (Bücher) zum OR bzw. über das Mietrecht, in denen die Gesetzesartikel an Hand der Urteile des Bundesgerichts und kantonaler Gerichte erläutert werden.

    Sie haben übrigens gemäss OR das Recht beim Vermieter die Rechnungen über die Nebenkosten anzuschauen um überprüfen zu können, dass diese Kosten tatsächlich in dieser Höhe angefallen sind.

    https://www.mieterverband.ch/m…ungsabgabe-protokoll.html

    Merkblatt für Mieterinnen und Mieter: Das Wohnungsabnahmeprotokoll

    "Die Vermieterin muss beim Auszug der Mieterin den Zustand der gemieteten Räume prüfen und die Mieterin sofort informieren, falls sie sie für bestimmte Mängel haftbar machen will. Wenn die Vermieterin dies versäumt, so kann sie von der Mieterin keinen Schadenersatz verlangen (Ausnahmen bilden diejenigen Mängel, die bei einer gewöhnlichen Besichtigung der Räume nicht bemerkbar sind). Deshalb wird normalerweise beim Auszug der Mieterin ein Protokoll über den Zustand der Räume erstellt. In einer meist ausführlichen Liste werden die Beschädigungen und sonstige Mängel notiert und festgestellt, für welche dieser Mängel die Mieterin ersatzpflichtig ist. Es ist für die Mieterin ratsam, aber nicht obligatorisch, bei der Aufnahme des Protokolls mitzuwirken. Auch besteht keine Verpflichtung, das Protokoll zu unterzeichnen. OFT SIND IN DEN VERWENDETEN PROTOKOLLFORMULARE FORMULIERUNGEN ENTHALTEN, DIE EINE SCHULDANERKENNUNG (IHRE BEREITSCHAFT, DIE KOSTEN FÜR DIE BEHEBUNG DER MÄNGEL ZU ÜBERNEHMEN) DARSTELLEN. WENN SIE UNSICHER SIND, OB SIE EIN SOLCHES FORMULAR UNTERZEICHNEN SOLLEN, SO KÖNNEN SIE Z.B. BEI IHRER UNTERSCHRIFT HINSCHREIBEN „GILT NICHT ALS SCHULDANERKENNUNG“. SOLLTEN SIE SPÄTER EINE ÜBERRISSENE RECHNUNG ERHALTEN, SO KÖNNEN SIE SICH DAGEGEN WEHREN."

    "Im Protokoll dürfen nur tatsächlich festgestellte Schäden aufgeführt werden. Hat ein von der Vermieterin notierter Schaden schon bei Mietantritt bestanden, oder handelt es sich um eine normale Abnützungserscheinung, so soll die Mieterin das Protokoll nur unter entsprechendem schriftlichem Vorbehalt unterzeichnen, gegebenenfalls unter Hinweis auf das seinerzeitige Antrittsprotokoll beim Einzug. Das Protokoll soll auch das Alter und den Zustand des beschädigten Gegenstandes beschreiben. Das dient der Feststellung der Altersentwertung.

    Das Protokoll soll möglichst präzise sein. Falsch und gefährlich ist die Bemerkung «Spannteppich fleckig», wenn lediglich in einer Raumecke drei

    zwei Zentimeter grosse Flecken vorhanden sind. Überlegen Sie sich: Was stellt sich die Richterin unter der Bemerkung vor?"

    "Nach neuem Recht muss der Vermieter beweisen, dass ein Schaden während der Mietdauer entstanden ist. Es ist daher nicht Sache des Mieters, zu beweisen, dass ein Schaden vor seinem Einzug bestand. Als Beweis dient dem Vermieter in erster Linie das bei Mietantritt erstellte Protokoll über den Zustand der Wohnung. Zu seiner Entlastung kann der Mieter zudem vom Vermieter die Herausgabe des Protokolls verlangen, in welchem bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses die damals vorhandenen Mängel aufgezeichnet

    wurden. Falls kein, bzw. ein unvollständiges Antrittsprotokoll vorhanden ist, und sich auch nicht auf andere Art (z.B. durch Zeugen oder andere Belege) feststellen lässt, ob ein Schaden bei Mietantritt schon bestanden hat, kann der Mieter nicht belangt werden."

    "Die Mieterin haftet nicht für die normale Abnützung der Mieträume."

    "Vereinbarungen, wonach der Mieter normale Abnützungen zu beheben oder zu bezahlen hat, sind ungültig."

    Sie müssen die Reparaturkosten (Kratzer, Boden, etc.) nicht bezahlen, wenn dies im Rahmen einer normalen Abnutzung ist.

    Hallo Sozialversicherungsberater,

    vielen Dank für diese umfangreiche Antwort!!

    Das hilft schon mal einiges weiter - auch die wichtige Textpassage "dass bestimmte NK auch nicht vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden können". Wir haben im Prinzip die Eigentümerabrechnung 1:1 weitergeleitet bekommen. Nun haben wir auch die detaillierte Abrechnung bekommen wo wir weitere Positionen gefunden haben die unserer Meinung nach nicht rechtens sind.

    - Reparaturen Lift da dieser Anfangs Probleme machte

    - Reparatur Garagentor TG

    - Bepflanzung einer Baumallee in der Siedlung

    - Ausserordentlich hoher Pflegeaufwand der Aussenanlage (Gärtner, Bauarbeiten etc.)

    - "Ausserordentlicher Aufwand" der Liegenschaftsverwaltung (zusätzlich 180.- zu den erwähnten 1700.- die er uns 1:1 weitergibt)

    - usw.

    Dies dürfte doch auch nicht zu unseren Lasten gehen oder? Übrigens hat der Vermieter auf unsere Anfrage schämisch gelacht und wortwörtlich gemeint "Er habe doch ausdrücklich gesagt er will mit dieser Wohnung nichts zu tun haben kostenseitig denn wir wohnen ja darin und nicht sie und das wäre vertraglich auch so vereinbart".Allein diese Aussage sagt schon alles über ihn aus....

    WIe ist es denn mit dem Protokoll? Gilt dieses als fix verbindlich wenn alle unterzeichnet haben? Wir haben uns ja auf eine Pauschale von 500.- geeinigt für alle Schäden und die Wohnung wurde wie gesagt mehr als gründlich abgenommen (3,5h für eine 3Zi-Wohnung!!). Es wurde jede einzelne Kante, Ecke, Rahmen mit dem Finger begutachtet. Kann er dieses Protokoll für nichtig erklären wenn ihm nun Dinge auffallen die er trotz allem nicht gesehen hat? Seine Vorwürfe sind ohnehin lächerlich, deshalb machen wir uns keine Sorgen - es geht nur darum dass wir wegen dem nun nicht auch noch streiten wollen/müssen sondern das Ganze wenigstens auf die NK beschränkt bleibt...