Immobilie im Ausland

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  • Sehr geehrte Community


    Ich möchte in Zukunft eine Immobilie im Ausland kaufen - Ladenlokal.
    Man darf ja eine Hypothek für dieses Objekt auch im Ausland beantragen. Nehmen wir an, diese würde 100'000 Euro kosten. Ich müsste aber auch kleinere Renovierungen vornehmen um diese dann Vermieten zu können. Die Monatlichen Einnahmen von bsp. 1'000 Euro wären ja für mich in der Schweiz zu Versteuern. Die Immobilie hingegen ist in der Schweiz mein Vermögen.


    Auch im Ausland zahle ich dafür Steuern, das ist mir bewusst.

    Sollte es schief laufen, bzw. keinen Mieter schnell finden würde ich die Fläche zu einem höheren Preis verkaufen müssen. Bsp 170'000 Euro. Die Differenz gilt dann immernoch als Vermögen oder wie ist das dann?

    Ich hoffe das mir jemand ein wenig helfen kann, bevor ich den Schritt zum Steuerberater/Finanzberate mache. Natürlich wird alles in der Schweiz versteuert. Soll ja eine zusätzliche Absicherung für die Zukunft zuästzlich zur Säule 3A sein.




    Vielen Dank und freundliche Grüsse


    B. Emil

  • Immobilien sind grundsätzlich dort zu versteuern, wo sie stehen. Dasselbe gilt für das das Einkommen daraus wie auch für die damit zusammenhängenden Schulden und Schuldzinsen. Sie versteuern dies alles also im entsprechenden Land und nur dort. Trotzdem müssen Sie das Ganze in Ihrer Steuererklärung in der Schweiz aufführen; die entsprechenden Werte wirken sich aber nur satzbestimmend aus. Das heisst: Sie versteuern in der Schweiz Ihr Einkommen und Vermögen unter Ausschluss der Immobilie und der Hypothek. Die Steuern werden aber zu dem Satz berechnet, welcher angewendet würde, wenn sich das Objekt in der Schweiz befände. Sollten Sie die Immobilie später mit Gewinn verkaufen, würde im entsprechenden Land evtl. zusätzlich eine Vermögensgewinnsteuer fällig. Das aus dem Verkaufspreis nach Rückzahlung der Hypothek übrig bleibende Barvermögen wäre dann wiederum in der Schweiz zu versteuern.

  • Wenn Sirio mit dem Wort "grundsätzlich" meint, dass Immobilien nur in der Regel dort (als Vermögen) zu versteuern sind, wo sie stehen und Einkommen aus Immobilien nur in der Regel dort zu versteuern ist, wo die Immobilen stehen und es auch Ausnahmen geben kann, stimmt die Aussage. Welche Staaten wie viel bei einer Vermögenssteuer oder einer Einkommenssteuer besteuern hängt einerseits vom nationalen Steuerrecht der jeweiligen Staaten ab und hängt andererseits davon ab, ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den beiden Staaten gibt und was in diesem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) steht. Die Behauptungen von Sirio, dass in der Schweiz nur das Einkommen und Vermögen unter Ausschluss der ausländischen Immobilie besteuert wird und die Steuern zu dem Satz berechnet werden, welcher angewendet werden würde, wenn sich das Objekt in der Schweiz befände, stimmt nur, wenn in einem zwischen der Schweiz und dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen als Methode zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung festgelegt wurde, dass der Staat in dem die Immobilie liegt, die Immobilie besteuern darf und die Schweiz beim Steuersatz für die Steuern in der Schweiz jenen Satz anwendet, welcher angewendet würde, wenn sich die Immobilie in der Schweiz befinden würde (sogenannte Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt). Es ist auch möglich, dass in Doppelbesteuerungsabkommen festgelegt wird, dass sowohl der ausländische Staat als auch die Schweiz die Immobilie besteuern dürfen und als Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung die im Ausland mit Immobilie zusammenhängende Steuer von der Schweizer Steuer abgezogen werden kann (sogenannte Anrechnungsmethode).


    Wenn im Doppelbesteuerungsabkommen nicht vereinbart wurde, dass mit der Immobilie zusammenhänge Schulden vom Wert der Immobilie abgezogen werden können und, dass mit der Immobilie zusammenhängende Schuldzinsen nicht von den mit der Immobilie zusammenhängenden Zinseinkünften abgezogen werden können, aber vereinbart wurde, dass der Staat, in dem sich die die Immobilie befindet die mit dieser Immobilie zusammenhängenden Einkünfte besteuern darf, dann wird nach Schweizer Steuerrecht der Anteil an den Schuldzinsen, welcher dem Anteil des in der Schweiz steuerbaren Vermögen im Verhältnis zum gesamten Vermögen (in der Schweiz und im Ausland) entspricht vom in der Schweiz steuerbaren Einkommen abgezogen.

  • Wenn ich so an unsere ehemalige Liegenschaft in der Türkei (gekauft 2003 /verkauft 2016) zurück denke, wusste auch keiner welchen Wert diese als Vermögen hatte. Kaufpreis damals und eingetragen im Grundbuch etwa 8'000 Franken, was einer Konsumausgabe ja gleichkommt. Bezahlt habe ich natürlich schon mehr....Jährliche Grundstückgewinnsteuer Steuer etwa 50 Franken. Steueramt in der Schweiz meinte, die Liegenschaft sei eine Hirtenhütte und somit Null wert. Angegeben habe ich auch zweimal das türkische Bankkonto in der Türkei. Umgerechnet etwa 30'000 Franken...vom Steueramt in der Schweiz auf Null,Koma,Null korrigiert. Was soll's - Schnee von gestern.

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