Die Sozialbehörde will den Mietzins von meinem Elternhaus

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Ein Nutzniesser hat auch das Recht eine Liegenschaft, an welcher er die Nutzniessung hat zu vermieten. Deshalb darf nur der Nutzniesser einen Mietvertrag abschliessen und der Nutzniesser hat das Recht die Mieteinnahmen zu erhalten. Gemäss Artikel 11 Absatz 1 Buchstabe g des Ergänzungsleistungsgesetzes werden einem Bezüger von Ergänzungsleistungen (also Hans) auch Einkünfte angerechnet, auf die verzichtet worden ist. Wenn also jemand im Haus wohnt und keinen Mietzins bezahlt, wird ihm trotzdem eine marktgerechte Miete als Einnahme angerechnet (in der Praxis der Eigenmietwert oder ein höherer Wert). Wenn jemand im Haus wohnt und einen Mietzins bezahlt, welcher unter einem marktgerechten Mietzins liegt, wird ihm nicht nur der tatsächliche Mietzins, sondern auch die Differenz zwischen dem tatsächlichen Mietzins- und dem marktgerechten Mietzins angerechnet.

Ich empfehle Ihnen sich bei Ihrer langjährigen Bekannten zu entschuldigen, dass Sie gar nicht berechtigt waren Ihr einen sehr günstigen Mietzins zu versprechen oder sie zu beauftragen das Haus zu räumen, weil nur die Sozialbehörde als Beistand des Nutzniessers Hans das Recht hat über die Vermietung und die Räumung von Eigentum von Hans aus dem Raum zu entscheiden.

Ich empfehle Ihnen sich den Schenkungsvertrag noch einmal genau durchzulesen und dessen Bestimmungen über die Nutzniessung genau mit dem Inhalt der Artikel 745 und der darauf folgenden Artikel im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) zu vergleichen. Gemäss ZGB muss der Nutzniesser zumindest den Unterhalt und die Hypothekarzinsen für die Liegenschaft bezahlen, an welcher er die Nutzniessung hat. Wenn im Schenkungsvertrag nicht ausdrücklich andere Rechte und Pflichten des Nutzniessers vereinbart wurde, gilt das was im ZGB steht.

Bei der Berechnung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen bei lebenslänglicher Nutzniessung an Grundstücken passieren häufig Fehler. Es kann sein, dass sein Anspruch auf Ergänzungsleistungen zu gering ist, weil Fehler gemacht wurden. Bei der Berechnung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen wird sowohl berechnet, ob bei der Schenkung der Liegenschaft auf Vermögen verzichtet wurde und bis zu einem Zwanzigstel dieses Verzichtsvermögens abzüglich einer jährlichen Amortisation von 10'000 Franken ab dem zweiten Jahr nach dem Verzicht abzüglich seiner Schulden und abzüglich des normalen Vermögensfreibetrags als Einnahme angerechnet. Darüber hinaus wird ein marktgerechte Mietzins als Einnahme angerechnet. Wenn im Schenkungsvertrag nichts anderes vereinbart wurde, werden die steuerliche Pauschale für die Gebäudeunterhaltskosten und die Hypothekarzinsen als Ausgaben anerkannt. Die Berechnung, ob auf Vermögen verzichtet wurde ist kompliziert. Dabei wird der Verkehrswert der Liegenschaft, die Hypothekarschulden, marktgerechte Mietzinsen, die Pauschale für die Gebäudeunterhaltskosten, die Hypothekarzinsen und ein Faktor für die verbleibende Lebenserwartung für diejenige verschenkende Person berücksichtigt, welche von den beiden verschenkenden Personen im Zeitpunkt der Schenkung die höhere Lebenserwartung hatte. Wenn die beschenkten Personen die Pflicht für die Rückzahlung (Tilgung) der Hypothekarschuld (nicht die Hypothekarzinsen) im Schenkungsvertrag übernommen haben, wird bei der Berechnung die Hypothekarschuld vom Verkehrswert des verschenkten Hauses als Gegenleistung der Beschenkten abgezogen. Zudem wird der auf die im Zeitpunkt der Schenkung verbleibende Lebenserwartung kapitalisierte Nettowert der Nutzniessung als Gegenleistung der Beschenkten (an den Nutzniesser) vom Verkehrswert abgezogen. Den Kapitalisierungsfaktor kann man einer Tabelle der Eidgenössischen Steuerverwaltung entnehmen. Da aber zwei Personen die schenkenden Personen war und eine davon vorher verstorben ist, wird die Berechnung noch komplizierter. Denn nach dem Tod der zweiten verschenkenden Person darf der überlebenden verschenkenden Person (also Hans) nur jener Anteil am Wert des Hauses angerechnet werden, den sie selber besessen hat und zusätzlich jener Anteil, welchen Sie auf Grund des Eherechts und Erbrechts beim Tod der verstorbenen Person erhält. Wenn der Stiefvater mit der Mutter verheiratet war und kein anderer Güterstand als die Errungenschaftsbeteiligung vereinbart war, erhält der Stiefvater auf Grund des Eherechts die Hälfte des Hauses und auf Grund des Erbrechts die Hälfte von der in die Erbschaft fallenden Hälfte (also insgesamt drei Viertel). Es kann sein, dass es dann noch Ansprüche gibt falls Eigengut für den anderen Ehepartner verwendet wurde. Es wird auch gerne vergessen die Schulden abzuziehen. Bewohner von Alters- und Pflegeheimen haben meistens zumindest die Schulden für die Heimkosten für jene Monate, welche zwar schon abgelaufen sind, für welche aber noch keine Rechnung zugestellt wurde oder bei denen die Rechnung noch nicht bezahlt wurde, weil diese noch nicht zur Zahlung fällig ist.

Auf die Anrechnung der Miete als Einnahme hat dies aber keinen Einfluss. Da er der einzige überlebende Nutzniesser ist und damit das Recht an der Nutzniessung am gesamten Haus hat, wird ihm die gesamte Miete als Einnahme angerechnet. Es ist aber möglich, dass der Beistand im Mietvertrag mit den Mietern vereinbart, dass ein Teil des Mietzinses nicht in Form von Geld, sondern in Form von Dienstleistungen erbracht wird. Ich empfehle, dass der Beistand sich vorher eine schriftliche Auskunft der Ausgleichskasse des Kantons Bern zu einem Entwurf eines Mietvertrags geben lässt, ob dieser Mietvertrag so akzeptiert wird und dann bei den Ergänzungsleistungen kein Verzicht auf Einkünfte angerechnet wird.

Anscheinend bezieht Ihr Stiefvater nicht nur Ergänzungsleistungen, sondern auch Sozialhilfe weil im wegen der Anrechnung des Verzichtsvermögens die Höhe der Ergänzungsleistungen gekürzt wird. Die Gemeinde könnte Geld für die Sozialhilfe sparen, wenn Sie die Berechnung der Ergänzungsleistungen auf Fehler überprüfen lässt und die nächste Verfügung über die Höhe der jährlichen Ergänzungsleistungen mit einer Einsprache anfechtet. Die Ergänzungsleistungen werden im Gegensatz zur Sozialhilfe zum Teil vom Bund und zum Teil vom Kanton finanziert. Es gibt mindestens einmal jährlich eine neue Verfügung über den Anspruch ab 1. Januar des laufenden Jahres. Es schadet nicht, wenn man in der Vergangenheit die Einsprachefrist verpasst hat, man kann die nächste Verfügung über den Anspruch auf Ergänzungsleistungen ab 1. Januar des nächsten Jahres wieder innerhalb der Einsprachefrist anfechten. Wenn der Beistand die Überprüfung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen will, kann er mich kontaktieren.

Ich empfehle Ihnen mit dem Beistand abzuklären, welche Entscheidungen nur der Beistand treffen darf und Leistungen der Bekannten für den Stiefvater in einem schriftlichen vom Beistand unterschriebenen Vertrag zu vereinbaren. Wenn Sie irgendetwas bezahlt haben, wozu sie nicht Sie, sondern Ihr Stiefvater bzw. dessen Beistand verpflichtet gewesen wäre (z.B. die Unkosten für Haus und Garten und für die Katzen), haben Sie eventuell ein Problem zu beweisen, dass die Übernahme dieser Zahlungen keine Schenkung an ihren Stiefvater, sondern nur ein Darlehen bzw. ein Irrtum war.

Informationen über die Nutzniessung der Notariate, Grundbuch- und Konkursämter des Kantons Zürich:

https://www.notariate.zh.ch/de…stbarkeiten/nutzniessung/

Beobachter "Die Vor- und Nachteile von Nutzniessung und Wohnrecht"

https://www.beobachter.ch/wohn…utzniessung-und-wohnrecht

Art. 745 A. Nutzniessung / I. Gegenstand

A. Nutzniessung

I. Gegenstand

¹ Die Nutzniessung kann an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen bestellt werden.

² Sie verleiht dem Berechtigten, wo es nicht anders bestimmt ist, den vollen Genuss des Gegenstandes.

³ Die Ausübung der Nutzniessung an einem Grundstück kann auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes oder auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränkt werden.

Art. 755 A. Nutzniessung / IV. Inhalt / 1. Rechte des Nutzniessers / a. Im Allgemeinen

IV. Inhalt

1. Rechte des Nutzniessers

a. Im Allgemeinen

¹ Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache.

² Er besorgt deren Verwaltung.

³ Bei der Ausübung dieses Rechtes hat er nach den Regeln einer sorgfältigen Wirtschaft zu verfahren.

Art. 758 A. Nutzniessung / IV. Inhalt / 1. Rechte des Nutzniessers / d. Übertragbarkeit

d. Übertragbarkeit

¹ Die Nutzniessung kann, wenn es sich nicht um ein höchst persönliches Recht handelt, zur Ausübung auf einen andern übertragen werden.

² Der Eigentümer ist befugt, seine Rechte diesem gegenüber unmittelbar geltend zu machen.

Art. 764 A. Nutzniessung / IV. Inhalt / 4. Lasten / a. Erhaltung der Sache

4. Lasten

a. Erhaltung der Sache

¹ Der Nutzniesser hat den Gegenstand in seinem Bestande zu erhalten und Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalte gehören, von sich aus vorzunehmen.

² Werden wichtigere Arbeiten oder Vorkehrungen zum Schutze des Gegenstandes nötig, so hat der Nutzniesser den Eigentümer davon zu benachrichtigen und ihre Vornahme zu gestatten.

³ Schafft der Eigentümer nicht Abhilfe, so ist der Nutzniesser befugt, auf Kosten des Eigentümers sich selbst zu helfen.

Art. 765 A. Nutzniessung / IV. Inhalt / 4. Lasten / b. Unterhalt und Bewirtschaftung

b. Unterhalt und Bewirtschaftung

¹ Die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung der Sache, die Zinse für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben trägt im Verhältnisse zu der Dauer seiner Berechtigung der Nutzniesser.

² Werden die Steuern und Abgaben beim Eigentümer erhoben, so hat ihm der Nutzniesser in dem gleichen Umfange Ersatz zu leisten.

³ Alle andern Lasten trägt der Eigentümer, er darf aber, falls der Nutzniesser ihm auf Verlangen die nötigen Geldmittel nicht unentgeltlich vorschiesst, Gegenstände der Nutzniessung hiefür verwerten.

Art. 766 A. Nutzniessung / IV. Inhalt / 4. Lasten / c. Zinspflicht bei Nutzniessung an einem Vermögen

c. Zinspflicht bei Nutzniessung an einem Vermögen

Steht ein Vermögen in Nutzniessung, so hat der Nutzniesser die Kapitalschulden zu verzinsen, kann aber, wo die Umstände es rechtfertigen, verlangen, von dieser Zinspflicht dadurch befreit zu werden, dass nach Tilgung der Schulden die Nutzniessung auf den verbleibenden Überschuss der Vermögenswerte beschränkt wird.

Art. 767 A. Nutzniessung / IV. Inhalt / 4. Lasten / d. Versicherung

d. Versicherung

¹ Der Nutzniesser hat den Gegenstand zugunsten des Eigentümers gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern, soweit diese Versicherung nach ortsüblicher Auffassung zu den Pflichten einer sorgfältigen Wirtschaft gerechnet wird.

² Die Versicherungsprämien hat in diesem Falle, sowie wenn eine bereits versicherte Sache in Nutzniessung kommt, für die Zeit seiner Nutzniessung der Nutzniesser zu tragen.

Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB):

https://www.admin.ch/opc/de/cl…ation/19070042/index.html

Art. 9 Berechnung und Höhe der jährlichen Ergänzungsleistung

¹ Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen.

Art. 11 Anrechenbare Einnahmen

¹ Als Einnahmen werden angerechnet:

c.ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens, soweit es bei alleinstehenden Personen 37 500 Franken, bei Ehepaaren 60 000 Franken und bei rentenberechtigten Waisen sowie bei Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente der AHV oder IV begründen, 15 000 Franken übersteigt; gehört der Bezügerin oder dem Bezüger oder einer Person, die in die Berechnung der Ergänzungsleistung eingeschlossen ist, eine Liegenschaft, die mindestens von einer dieser Personen bewohnt wird, so ist nur der 112 500 Franken übersteigende Wert der Liegenschaft beim Vermögen zu berücksichtigen;

Ergänzungsleistungsgesetz (ELG):

https://www.admin.ch/opc/de/cl…ation/20051695/index.html

@kokopelli

Es ist meiner Ansicht nach möglich, mit dem Mieter vertraglich zu vereinbaren einen Teil des Mietzinses nicht in bar, sondern in Form von Dienstleistungen zu erhalten, wenn die Beiständin den Vertrag unterschreibt. Allerdings wird auch dann bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen wahrscheinlich ein Einkommen, auf das verzichtet wurde angerechnet, wenn der Wert der Dienstleistungen zusammen mit dem Mietzins in Bar nicht mindestens dem Eigenmietwert entspricht. Bei den Ergänzungsleistungen wird dann der Mietzins in Bar und der Wert der Dienstleistungen als Einnahme angerechnet. Ich empfehle, dass die Beiständin bevor diese einen Vertrag unterschreibt sich von der für die Berechnung der Ergänzungsleistungen zuständigen Behörde eine schriftliche Auskunft geben lässt, welche Auswirkung ein solcher Vertrag auf die Berechnung der Ergänzungsleistungen hätte.