Bau einer Solaranlage auf dem Dach eines MFH

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    Leider habe ich für dieses Thema kein passendes Forum gefunden, die Admins können es gerne dorthin verschieben wenn es ein passendes Forum hierfür geben sollte.

    Bei uns ist angedacht, eine Solaranlage auf dem einen Dachteil zu installieren sprich auf der Südseite, da das Haus aus dem Jahr 1983 ist, stellt sich die Frage ob vorher das Dach saniert werden müsste. Es ist ein Satteldach. Die Idee wäre dann dass das allgemeine Licht, Heizungssteuerung (Fernheizung), plus ev. die Waschmaschinen sowie Trockner daran angeschlossen werden sollten, ggf. sogar die in jeder Wohnung installierten Boiler.

    Was würde geschehen wenn es heissen würde ich müsste mit meinem Wohnungsanteil (Schlüsselanteil) Fr. 40'000.- hinblättern, und ich diese gar nicht hätte ? Müsste ich die Wohnung verkaufen? Falls ja, könnte ein Verkauf sich dann als sehr schwer herausstellen, da der neue Käufer dann diese Kosten auch nicht tragen kann oder will, sprich der Verkaufspreis müsste stark minimiert werden, aussziehen habe ich nicht vor aber ich kann nicht einfach zur Bank gehen und einen Kredit verlangen oder die Hypothek aufstocken, was mich dann früher oder später finanziell Probleme geben würde und so in die Schulden rutschen würde. Noch ist nichts unter Dach und Fach und beschlossen, sollte sich aber die Mehrheit von den Miteigentümern für den Bau ggf. auch Sanierung des Dachs aussprechen, dann hätte ich ein Problem.

    Sofaheini

    Bezüglich der Finanzierung seitens der Banken ist bei den Bankern zumeist noch nicht angekommen, dass es zwei unterschiedliche Investitionen gibt, welche aber Hand in Hand gehen. Trotzdem, aus betriebswirtschaftlicher Sicht, klar unterschieden werden müssten.

    Um eine PV-Anlage auf einem bestehenden Dach zu installieren kann es notwendig sein zuerst das Dach zu sanieren.

    Doch eine Dachsanierung ist eine sehr langfristige Investition in die Bausubstanz der Liegenschaft.

    Die eigentliche Installation einer PV-Anlage ist aber eine relativ kurzfristig zu rechnende Investition in die Haustechnik.

    Aus betreiebswirtschaftlicher Sicht also Investitionsrechnungen mit sehr unterschiedlichen Laufzeiten.

    Das sollte nicht zu sehr miteinander vermischt werden. Ist aber anscheinend immer noch "Gang und Gäbe" so.

    Ein Bekannter von mir hat gesagt, es könnte soweit kommen, das alles abgedeckt würde, ein Notdach drüber gestellt wird, und bis auf die Balken alles wegkommt, würde dann heissen ich müsste für eine gewisse Zeit ausziehen und die Wohnung räumen, wobei das finde ich sehr utopisch und da frage ich mich ob man dazu gezwungen werden kann, bei der Miete ist es klar da wird gekündigt und man ist raus. zudem wer soll die Kosten für alles tragen? Wie gesagt ich nenn mal eine fiktive Zahl, die Sanierung des Dachs, würde mit allem drum und dran (Gerüst, ggf. kleiner Kran usw...) 100'000 kosten, danach noch die Solaranlage vielleicht 30'000.-, dann müsste ich zb. 40'000.- übernehmen da ich die grösste Wohnung habe, und wenn ich das Geld nicht habe?

    Sofaheini


    Es macht nicht viel Sinn hier zu spekulieren.

    Halten wir uns lieber etwas an die Fakten.


    Durch die PV-Anlage bekommt das Dach eine zusätzliche Last. Das Gebälk muss das tragen können. Hier muss zuerst mal eine Prüfung der Statik erfolgen.


    Statisch kann die zusätzliche Last durch Ersatz der eigentlichen Wetterhaut eventuell verringert werden, falls dies angezeigt wäre.

    Wichtig ist dabei dann aber auch, dass der Dachstock entsprechend gut isoliert würde.


    Der Erste und hier unumgängliche Schritt ist hier, dass zuerst mal von der Bauphysik her abgeklärt wird, was die tatsächlich gegebenen Notwendigkeiten sind.


    Je nachdem was diese Abklärung ergibt, zeigt sich dann ob eine teilweise oder vollständige Abdeckung notwendig ist oder nicht. Ich vermute eine vollständige Abdeckung ist nicht notwendig. Und selbst wenn, würde das, wenn richtig ausgeführt nicht dazu führen, dass die Bewohner zwingend ausziehen müssen.

    Es müsste hier zuerst einmal etwas klar werden was die tatsächlich zu erwartenden Kosten sind, bevor man sich Sorgen zusammen phantasiert.

    Ob diese Kosten am Ende nicht doch tragbar sind und am Ende sogar noch relativ kurzfristig zu einer nennenswerten Einsparung an den Lebenskosten der Bewohner führt, ist dann ein weiteres Thema.

    Zitat von Sofaheini

    Was würde geschehen wenn es heissen würde ich müsste mit meinem Wohnungsanteil (Schlüsselanteil) Fr. 40'000.- hinblättern, und ich diese gar nicht hätte ? Müsste ich die Wohnung verkaufen? Falls ja, könnte ein Verkauf sich dann als sehr schwer herausstellen, da der neue Käufer dann diese Kosten auch nicht tragen kann oder will, sprich der Verkaufspreis müsste stark minimiert werden, aussziehen habe ich nicht vor aber ich kann nicht einfach zur Bank gehen und einen Kredit verlangen oder die Hypothek aufstocken, was mich dann früher oder später finanziell Probleme geben würde und so in die Schulden rutschen würde.

    Sofaheini


    Etwas viel Schwarzseherei.... ?

    Ist denn das Stockwerkeigentum jetzt schon völlig überteuert?


    Anhand meiner persönlichen Erfahrung bin ich überzeugt, dass eine energetische Sanierung, welche zweckmässig erfolgt ist, dann mittel- bis langfristig den Eigentümern einer selbstbewohnten Liegenschaft deutliche Einsparungen ermöglicht.

    Das bedeutet umgekehrt, dass die Installation einer PV-Anlage bei einem allfälligen Verkauf nicht eine Wertminderung, sondern eine Wertvermehrung darstellt. Auch wenn die Installation noch nicht erfolgt ist.


    Auch die Befürchtung, dass sie durch die Aufstockung der Hypothek weiter in die Schulden rutschen würden, halte ich für wenig begründbar.


    Wenn das Projekt richtig ausgeführt wird, dann erhalten sie dadurch die Möglichkeit ihre im ersten Augenblick noch etwas erhöhte Investition ( Hypothek) umso schneller wieder amortisieren zu können.

    Es ist ein Erneruerungsfonds vorhanden, in welchem jedes Jahr eingezahlt wird, auch hier nach Wohnungsgrösse. Die Grösse der Einlage wird an der Eigentümerversammlung im Februar neu definiert (Gesamtbetrag). Derzeit sind rund Fr. 71000.- im Topf. Aber zu meiner Frage, wenn ich keine Möglichkeit habe es zu finanzieren, eine Aufstockung nicht möglich ist, müsste ich verkaufen ? Sollte das Dach saniert werden müssen, dann fallen wesentlich höhere Kosten an, und da bin ich sicher das Geld aus dem Erneuerungsfond wird hierfür kaum ausreichen.

    Sofaheini


    Da ich die Liegenschaft nicht kenne, ist es für mich praktisch nicht möglich einzuschätzen was eine Dachsanierung kosten würde. Sofern dies überhaupt nötig ist.


    Wäre aber eine umfassende Dachsanierung nötig um eine PV-Anlage zu installieren, müsste man sich hier schon überlegen, ob das der richtige Zeitpunkt dafür ist, eine solche Anlage zu installieren.

    Oder ob man da nicht besser damit zuwartet, bis eine Dachsanierung sowieso unumgänglich ist.


    Wie schon gesagt, ist der erste Schritt mal eine sorgfältige Abklärung zu machen. Damit auch klar ist, wie eine allfällige Amortisation einer Neuinvestition aussehen würde.


    Wenn ihnen aber jetzt schon die Kosten bis zum Hals stehen und sie eine verhältnissmässig kleine Investition in die Zukunft in den Ruin treiben würde, dann würde ich an ihrer Stelle mir wirklich Gedanken darüber machen die Wohnung zu verkaufen und mir etwas Günstigeres suchen.

    Ich bin zwar kein Wirtschaftsaugur... aber ich gehe davon aus, dass es in nächster Zeit noch weitere Zinsanstiege bei den Hypotheken gibt.

    Sofaheini  Transmitter


    Um hier qualifizierte Tipps geben zu können, wären weitere Informationen über das Mehrfamilienhaus nötig.

    Baujahr, wie viele Stockwerke, wie viele Eigentümer, letzte Sanierung, Heizung, Isolierung, Anteil Selbstnutzer/Vermieter.

    Wegen der stark gestiegenen Preise für Heizung und Heisswasser, ist die Finanzlage der eher einkommenschwachen Eigentümer sowieso angespannt.


    Das ist in der heutigen Zeit eine ganz heikle Situation für Kapitalschwache mit geringer Kreditwürdigkeit, im Libertären (Neoliberalen) Raubtier-Kapitalismus, Für die Kapitalstarken Eigentümer, die Hausverwaltung und die von diesen vorgesehenen Bauträger kann es ein gefundenes Fressen sein, muss es aber nicht, wenn die Mehrheit der Eigentümer guten Willens und kompetent sind, in technischen Baudingen, StWEG-Recht, und Finanzierungen.

    Beliebt ist die sogenannte Bauherren-Insolvenz. Wird ein Erneuerungsvorhaben gestartet, Eine angeblich unbedingt nötige Dachsanierung wird schnell eingeredet, mit viel Angstmache. Schon das kann als bauliche Veränderung gewertet werden. Mit der Installation einer PV-Anlage und oder einer Solarthermieanlage ist es unumgänglich eine "bauliche" Veränderung. Dies hat zur Folge, dass für das Mehrfamilienhaus nach den Gesetzlichen Bestimmungen zusätzlich eine aufwändige, teure "Energetische Sanierung" gemacht werden muss.

    Bei kompetenten böswilligen Eigentümern und inkompetenten aber gutgläubigen, kapitalschwachen Eigentümern mit blindem Vertrauen,
    wird die Erneuerung mit der nötigen qualifizierten Mehrheit (2/3 aller Kopfstimmen und Anteilen) allzu schnell beschlossen.

    Wie bei vielen Bauvorhaben wird der Beschluss getroffen, obwohl die Kosten arglistig täuschend viel zu niedrig geplant sind und dazu im Erneuerungsfonds zu wenig Geld ist. Eine böswillige Verwaltung wird ausstehende Zahlungen gar nicht erst betreiben, wenn im Laufe der baulichen Erneuerung das StWEG zahlungsunfähig wird, eine Teilzahlung an den Bauträger nicht fristgerecht geleistet wird.

    Dann betreibt der Bauträger direkt die Bauherren, NEIN nicht das StWEG, sondern die einzelnen Eigentümer, weil ein StWEG aus gesetzlichen Gründen nicht betrieben werden kann. Der Bauträger erwirbt mit der einem Betreibungsbeschluss das Pfändungsrecht nicht nur für die Wohnung sondern in das gesamte Vermögen und den Lohn des säumigen (ehemaligen) Stockwerks-Eigentümer.

    Die Kapitalstarken Eigentümer, die Verwaltung und der Bauträger teilen sich dann die Beute.
    Die rausgekegelten Eigentümer verlieren z.B ihren Anteil am Erneuerungsfonds, den VerSaubande einheimst.


    Transmitter liegt andererseits richtig, wenn die Entscheider gutwillig sind. (Was aber bei uns in der Schweiz zunehmend seltener wird.)

    Dann gibt es vor allem eine gute Finanzplanung und die Bau-Kosten sind nahezu richtig geplant, für eine kosistente Erneuerung.

    Wird einer Bank aufgezeigt, dass die Wirtschaflichkeit der Wohnung mit der Erneuerung und damit der Beleihungswert steigt.

    Dann gibt es für geeignete Massnahmen Subvention.

    Wenn die Baumassnahmen abgeschlossen sind, kann aus den hohen ersparten Kosten für die jetzt viel höheren Preise für Strom und Wärmeenergie die zusätzlichen Kosten für die Kreditzinsen und die Tilgung der kredite viel leichter geleistet werden.

    Die böswillige Kapitalstarke Saubande profitiert genau davon auch noch, aber nicht mehr die rausgekegelten Eigentümer.


    Leicht gesagt, verkaufen, aber was dann ?
    Bleibt nur teure Miete zahlen und noch mehr arbeiten, damit sich kaum noch einer einen 80%-Job leisten kann.

    Genossenschaftswohnungen werden von den Kapitalstarken Grossbürgern und ihren Politkern systematisch hintertrieben.

    Nicht wegen den relativ wenigen Flüchtllingen und Asylanten steigen die Mieten, sondern wegen Vermietern, die sich immer teureren Wohnraum leisten können, aber auch weil sehr viele Treuhand-AG's ausländisches Geld für Ausländer in Miet-Liegenschaften investieren.

    Aber auch weil die 55% der Zuwanderung (2002-2022 )mit tertiärer Bildung in die Schweiz kommt, die sich die steigenden Mieten mit einem kleineren Teil vom "Nettoeinkommen" leichter leisten können.

    • Neu

    Also das Haus ist Baujahr 1983, 8 Stockwergeigentümer, davon sind 4 Wohnungen vermietet. Isoliert wurde bisher noch nie etwas, die letzte Sanierung war Anstrich sämtliches Holz, da ein grosser Teil des Hauses aus Holz ist, die ÖL Heizung wurde vor 7 Jahren ausgebaut, ein Veloraum daraus gemacht und an die Fernwärme angeschlossen. Das Dach ist gemäss Dachdecker in einem sehr guten Zustand. Einzig wenn es im Winter sehr kalt wird, oder im Sommer sehr heiss spürt man es im oberen Stockwerk (Maisonette).

    Nun kommt der Verwalter mit der Idee entweder das gesamte Dach zu sanieren, (Neue Ziegel, Austausch von Dachbalken usw..) oder die Isolierung vom Innendach, beides würde zur Folge haben das man für einige Monate die Wohnung räumen müsste (die beiden Dachwohnungen, wo ich in einer wohne) und anderswo wohnen. Aus meiner Sicht ist weder das eine noch das andere zwingend notwendig, zumindest nicht in den nächsten 2-3 Jahren, aber andere sehen das anders, diese verfügen auch über mehr Vermögen und können sich das leisten.

    Und die komplette Dachsanierung würde auf ca. Fr 250.000.- zu stehen kommen, würde bedeuten ich müsste zusätzlich ca. Fr. 45000.- aufwerfen (was ich nicht habe, bzw. da wäre meinen ganzen Ersparnisse weg) oder die Hypothek aufstocken, was nicht geht da ich eine Fixhypothek habe die 6 Jahre läuft und wenn ich aufstocken würde, würde es ein neuer Vertrag geben, Strafgebühren von ca. Fr. 4000.- (Vertragsbruch) und zum aktuellen Zinssatz, also würde ich mehr zurückzahlen müssen und mir somit mehr Schulden und finanzielle Last aufbürden.

    Für mich kommt ein Auszug und Räumung der Wohnung sicher nicht in Frage da würde ich mich weigern...Da kann ich dann gleich verkaufen und ausziehen. Beschlossen ist derzeit noch überhaupt nichts, aber sollte es zu einem Beschluss kommen, vermute ich dass ich verkaufen müsste und wohl oder übel in eine kleine Mietwohnung ziehen, ich wohne hier knapp 2 Jahre fühle mich Zuhause und dann kommt man mit sowas? Mir ist bewusst das bei Miteigentum gewisse Dinge anfallen können, aber man muss es nicht gleich auf die Spitze treiben..Die Solaranlage wird plus/minus bei Fr. 100'000 zu stehen kommen, wir stocken nun den Erneuerungsfond viel mehr auf als wir es bisher getan haben, was auch OK ist. Der Dachdecker möchte "so gerne den Auftrag" ausführen logisch, er sieht ja Geld, darum geht es ja, unser Verwalter hat auch noch dazu das Gefühl das 1 Offerte ausreicht und man immer die im "Dorf" berücksichtigen soll, obwohl es auswärtige gibt die es zu gleicher Qualität günstiger machen können, aus meiner Sicht ist so eine Ansicht ein uralter Hut von gestern.

    • Neu

    Sofaheini


    Lesen Sie im Reglement ihres StWEG nach, welche Mehrheit für ein solches Bauvorhaben nötig ist.

    Es handelt sich klar um kein notwendiges sondern nur um eines, das der "Wirtschaftlichkeit" dient.

    Je nach Reglement ist dazu die Zustimmung von mimdestensmehr als 50% aller Kopfstimmen und Wertquoten nötig.

    Bei 8 Eigentümern müssten also 5 Eigentümer definitiv zustimmen.

    Wird kein "tragbarer" Finanzierungsplan vorgelegt, ist auch ein solcher Beschluss anfechtbar.

    Der Zwang zu einem temporären Auszug stellt für einen Eigentümer eine Verletzung seiner Eigentumsrecht dar.


    Lassen sie sich von einem Fachanwalt eine Erstberatung geben und bloss nicht von der HEV.