Hauskauf als EL-Bezüger

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    Ich werde im Oktober 2023 65 Jahre alt und bin derzeit Mieter in einem Haus, das ich kaufen möchte. Aufgrund einer Erbschaft könnte ich mehr als 35% des Kaufpreises bezahlen, um eine Rückzahlung zu vermeiden. Das Problem ist, dass es schwierig ist, eine Bank zu finden, die bereit wäre, die Tragbarkeit nicht aufgrund meiner aktuellen Situation als Mieter sondern als Hauseigentümer zu berechnen. Denn als Mieter wird ein Zehntel des beweglichen Vermögens von den EL abgezogen. Wenn aber das Vermögen in ein Immobilienobjekt investiert wird, dann wird es zum Immobilienkapital und es wird nicht ein Zehntel davon von den EL abgezogen. In diesem Fall wäre eine Tragbarkeit von ca. 33-34% gewährleistet. Hat jemand Erfahrung damit, wie man zu einer Hypothek kommen kann in einer solchen Situation? Mit anderen Worten: Gibt es in der Schweiz Banken, die intelligent genug sind und von der künftigen Situation als Hausbesitzer ausgehen?

    Ich habe die Vaudoise und Helvetia kontaktiert. Von der Vaudoise kam überhaupt keine Antwort. Die Helvetia ist mit Moneypark in Kontakt. Das ist keine Bank, sondern vermittelt für Banken. Sie haben mich eingeladen, nur um mir zu sagen, dass nur von der aktuellen Situation als Mieter ausgegangen werden kann... Ich weiss nicht, was daran so schwer zu verstehen ist: wenn ich das Haus kaufe, bin ich nicht mehr Mieter sondern Besitzer. Das sollte die Ausgangslage sein.


    Pensionskasse habe ich keine. Ich lasse mir meine EL von einer Anwaltskanzlei berechnen. Vielleicht lässt sich damit ein Geldinstitut überzeugen.


    Es ist wirklich deprimierend. Nun bin ich in diesem Haus und könnte viele Unterhaltsarbeiten selber machen, da ich vor meinem Studium Handwerker war, was meine finanzielle Situation zusätzlich verbessern würde. Das Haus gehört einem Mann, der dement ist. Er ist 87 Jahre alt und wenn er stirbt, wird das Haus wahrscheinlich versteigert und ich muss dann ausziehen...


    Es kann doch nicht sein, dass ich der Einzige bin in der Schweiz, der jemals als EL-Empfänger versucht hat, eine Hypothek zu bekommen. Ich versuche doch nicht, die AHV auszutricksen. Sie würde doch auch von einem Kauf profitieren, weil Hypozinsen immer noch tiefer sind als Mietzinse.

    @HU

    Ihre Überlegungen gefallen mir nicht. Ist es ethisch vertretbar, eine Immobilie zu kaufen und gleichzeitig EL zu verlangen? Es gibt viele Menschen Mitte 60 die trotz AHV und kleiner Rente auf die EL angewiesen sind.

    Aber wahrscehinlich liegt das an mir. Ich bekomme mein soziales Denken einfach nicht weg.

    Zitat von huldrich

    Ich lasse mir meine EL von einer Anwaltskanzlei berechnen. Vielleicht lässt sich damit ein Geldinstitut überzeugen.

    Dafür braucht es keine Anwaltskanzlei, um grob abzuschätzen, dass ein EL-Empfänger (sollten Sie überhaupt solche bekommen) es kaum leisten kann, ein Haus zu finanzieren. Sie schreiben nicht, ob Sie verheiratet sind oder wie viel der Eigenmietwert sein wird und wie viel der Restbetrag des Hauskaufs ist, und wie viel vom Erbe noch als Vermögen übrigbleibt. Sie vergessen dabei den Eigenmietwert, der vermutlich gleich hoch sein wird, wie Ihr jetziger Mietzins. Dieser wird - zusammen mit Ihrer AHV-Rente - als Einkommen, welches nicht vorhanden ist, einberechnet.

    Zitat von Silberpudel

    Ist es ethisch vertretbar, eine Immobilie zu kaufen und gleichzeitig EL zu verlangen?

    Sie bringen offensichtlich gewisse Dinge durcheinander. Nach Abzug der Hypozinsen, Krankenkasse und Gebäudeunterhalt hat ein Hausbesitzer nicht mehr als ein Mieter nach Abzug des Mietzinses und der Krankenkasse. Das ist mein Problem: aus dem Bauch heraus denken wohl viele Banken, dass ein Hausbesitzer mehr EL bekommt und wollen deshalb die AHV nicht unnötig belasten mit der Vergabe einer Hypothek. Natürlich wird das Vermögen verzehrt, wenn es nicht in einer Immobilie investiert ist. Aber wer ist mit einem Vermögen ebenso sparsam wie jemand ohne Vermögen? Wenn ich keine Hypothek bekomme, dann gebe ich mein Vermögen sonst wie aus. Ich werde sicher nicht ebenso sparsam wie jetzt sein, wo ich noch auf eine Hypothek hoffe. Ich werde mir ein Auto kaufen, meine Zähne sanieren lassen (denn die Zahnfüllungen lösen wahrscheinlich meine Immunkrankheit aus), neue Möbel kaufen usw. Solche Ausgaben sind gesetzlich erlaubt ohne als Vermögensverzicht eingestuft zu werden. Das geht dann nicht lange bis ich weniger als Fr. 30'000 habe und der Vermögensverzehr wegfällt. Wie oben schon erwähnt, die AHV würde von einem Kauf profitieren weil Hypozinse + Gebäudeunterhalt immer noch tiefer sind als Mietzinse für die gleiche Immobilie.

    Zitat von insich+

    Dafür braucht es keine Anwaltskanzlei, um grob abzuschätzen, dass ein EL-Empfänger (sollten Sie überhaupt solche bekommen) es kaum leisten kann, ein Haus zu finanzieren. Sie schreiben nicht, ob Sie verheiratet sind oder wie viel der Eigenmietwert sein wird und wie viel der Restbetrag des Hauskaufs ist, und wie viel vom Erbe noch als Vermögen übrigbleibt. Sie vergessen dabei den Eigenmietwert, der vermutlich gleich hoch sein wird, wie Ihr jetziger Mietzins. Dieser wird - zusammen mit Ihrer AHV-Rente - als Einkommen, welches nicht vorhanden ist, einberechnet.

    Ich bekomme bereits EL wegen meiner halben IV-Rente. Für eine grobe Einschätzung kann man den EL-Rechner der AHV benutzen. Der berücksichtigt Zivilstand, Eigenmietwert, Restbetrag des Kaufes und des Vermögens usw. Danach ist eine Tragbarkeit von 33-34% gewährleistet. Das Resultat kann man als PDF-Datei abspeichern. Man kann auch einen Link zu den Resultaten generieren. Das alles habe ich den Banken gezeigt. Entweder trauen Sie den Zahlen nicht oder haben sonst Bedenken. Deshalb habe ich jetzt eine Anwaltskanzlei beauftragt, eine EL-Rechung zu machen und zu beglaubigen. Aber viel Hoffnungen mache ich mir damit nicht. Als ehemaliger Mathematiklehrer weiss ich genau, dass die Leute nicht rechnen können und Zahlen nicht trauen.

    huldrich


    also wenn ein hausbesitzer am ende nicht mehr hat als ein mieter abzüglich krankenkasse und mietzins. wo ist denn ihr vorteil beim hauskauf?

    nur der, dass man ihnen die wohnung nicht künden kann. was glaube ich ihre sorge ist, weshalb sie das haus kaufen möchten.


    ich bin etwas erstaunt darüber, dass ihnen bisher keine bank eine klare begründung fuer die ablehnung des hypothekarkredits gegeben hat. oder haben sie nicht gefragt wo denn das problem sei?

    spekulieren bringt sie nicht weiter. sie benötigen fakten. ich bin sicher ein hypothekarspezialist auf der bank kann ihnen erklären warum dass man ihnen keine hypothek geben will.


    ich verstehe ihren satz nicht, dass die ahv davon profitieren würde wenn sie das haus kaufen. das hat ja auf ihre ahv keinen einfluss. allerdings hätten sie dann aber nur noch anrecht auf weniger ergänzungsleistungen, wenn sie mit dem hauskauf günstiger fahren bzw. mehr geld zur freien verfügung haben.

    was ist dieses haus denn wert?

    und wieviel geld haben sie auf der seite?

    für die EL ist es ja so, dass sie ab einem gewissen vermögen kein anrecht auf ergänzungsleistungen mehr haben. wenn sie allerdings hausbesitzer in eigenmiete sind, haben sie wieder anrecht. in dem sinne wenn das haus einen kaufwert von 600'000 hat und sie 33% anzahlen können, dann haben sie eben mehr vermögen als fuer die ergänzungsleistungsberechtigung vorliegt und somit keinen anspruch auf EL, es sei denn eben das haus würde ihnen gehören. ich vermute mal dass genau das der punkt ist, warum ihnen keine bank eine hypothek geben will. ergänzungsleistungen sind für bedürftige und nicht fuer leute mit vermögen.

    welche fakten fehlen mir?

    Zitat von Silberpudel

    @HU

    Und Sie erhalten trotz Erbschaft EL? Dann müsste sie unter dem Freibetrag liegen. Sehr seltsam.

    Ich habe den Antrag für EL lange vor dem 1.1.21 gestellt. Für diese Personen gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.24. Danach erhält nur noch EL, wer ein Vermögen unter Fr. 130'000 hat (oder Fr. 100'000 nach Abzug eines Freibetrags von Fr. 30'000). Wenn ich also das Haus nicht kaufen kann, erhalte ich nach dem 1.1.24 keine EL mehr. Sind Sie jetzt beruhigt? Oder hat's noch mehr Neider hier, denen ich erklären muss, warum ich EL trotz Erbschaft erhalte?


    Der Grund warum ich EL erhalte ist, dass ich gesundheitliche Probleme habe. Dadurch bin ich nicht privilegiert und kann nicht wie im Schlaraffenland leben. Ich bin Physiker und hätte es bevorzugt, von meinem Beruf leben zu können. Dass ich dies hier überhaupt erklären muss, schockiert mich.


    Ich habe diesen Thread aufgetan, weil ich mir Hilfe erhofft habe, wie ich eine Hypothek erhalte. Wenn dies nicht eintrifft, muss ich hier wieder ausziehen und in ein Mehrfamilienhaus ziehen, wo ich erfahrungsgemäss nicht leben kann. Wegen meiner Krankheit habe ich Schlafprobleme. Jede Nacht kämpfe ich um Schlaf wegen der Schmerzen. Ich bin deswegen sehr stressanfällig und kann nicht in einem Mehrfamilienhaus wohnen, wo ich ständig irgendwelchem Lärm ausgesetzt bin. Deshalb wohne ich überhaupt hier.


    Also entweder kann mir hier jemand helfen, wie ich zu einer Hypothek komme, oder shut up.

    huldrich


    wie oben schon erwähnt, fragen sie bei den banken nach unter welchen bedingungen sie eine hypothek bekommen können. es hilft hier wenig hin und her zu spekulieren und interpretationen anzustellen, denn nur der hypothekenvergeber kann ihnen konkret sagen was benötigt wird.

    wenn sie dann wissen wo das problem liegt, können sie prüfen ob sie etwas in ihrem einflussbereich machen können damit sie einen hypothekarkredit bekommen oder nicht.

    Zitat von huldrich

    Also entweder kann mir hier jemand helfen, wie ich zu einer Hypothek komme, oder shut up.

    Wenn Sie hier Hilfe erhalten möchten, dann sollten Sie schon Angaben machen, wie Damien und ich gefragt haben. Um welchen Betrag handelt es sich bei dieser Hypothek und wie viel bleibt Ihnen noch vom Erbe als Vermögen übrig? Zudem fehlen noch Angaben, wie viel ihr Einkommen AHV plus EL sein wird.


    Mit diesen Angaben kann Ihnen dann ein Banker oder jemand aus der Versicherungsbranche, der sich hier meldet, vielleicht helfen.

    Also das Haus kostet Fr. 345'000 und ich habe ein Vermögen von etwa Fr. 180'000. Der Eigenmietwert beträgt etwa 60-70% vom effektivem Mietzins. Der beträgt Fr. 15'600 pro Jahr ohne Nebenkosten. Nach der Steuererklärung des Besitzer beträgt er Fr. 6019, aber das war vor 30 Jahren. Nach dem Kauf würde er also auf rund Fr. 10'000 aktualisiert werden, ebenso der Steuerwert (aktuell Fr. 118'000). Aber dieser hat eh keinen Einfluss, weil er nach Abzug der Hypothek und dem Freibetrag von Fr. 112'500 im Minusbereich liegt. Je nachdem welcher Prozentsatz für die Tragbarkeit genommen wird (normalerweise 5%, die Migros Bank aber 4.5%), resultiert das in einer Belehnung von 58% oder 61%, oder einer Hypothek von Fr. 200'100 oder Fr. 210'450 um auf eine Tragbarkeit von 34% zu kommen. Im Anhang die entsprechenden Berechnungen mit Excel. Diese Zahlen stimmen mit dem EL-Rechner der AHV überein.


    Beim nächsten Termin mit einem Institut werde ich meinen Laptop mitbringen und das Ganze vorrechnen. Aber ich habe langsam das Gefühl, dass es nicht daran liegt, dass sie es nicht begreifen...



    Ich bin kein Banker, aber anhand dieser Aufstellung sollten Sie eigentlich eine Hypothek bekommen. Ich habe eine ähnliche Aufstellung gemacht, aber mit einem Kaufpreis von 450’000 Franken. Mit einem Restbetrag von 300'000 Franken (33% anbezahlt) wäre die Tragbarkeit mit Ihrer Rente nicht mehr gegeben.

    huldrich


    ich verstehe zu wenig von hypothekarberechnungen um ihnen eine kompetente meinung abgeben zu können.


    ich versuche mich in die lage der bank hineinzuversetzen und überlege mir ob die hypothek fuer die bank ein gutes nutzen/risikoverhältnis aufweist.

    ich persönlich (als bank) wäre vorsichtig weil die ergänzungsleistungen zu wenig sicherheit bieten. sprich wenn ihnen diese gekürzt werden oder ganz abgelehnt werden sieht die berechnung anderst aus.


    in diesem sinne würde ich drei szenarien fuer den hypothekarspezialisten zusammenstellen. worst-case, best-case und nominal-case.


    der vergeber einer hypothek will sicherheiten sehen. da er das risiko trägt wenn sie evtl. nicht mehr zahlen können und am ende auf einer immobilie sitzen bleibt die er evtl. nur verlustbringend los wird.


    die frage die ich versuchen würde zu beantworten wäre die nach der wahrscheinlichkeit der szenarien.

    wie wahrscheinlich ist es, dass sie die hypothek abzahlen könne im worst, best und nominal case.